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解答
２
【 解説 】
自ら売主の場合の制限についての出題です。本問のように、問題文に「自らが売主である」と記載がある場合には、自ら売主の制限についての出題ではないかと疑ってみるとよいでしょう。
ところで自ら売主の場合の制限は、全部で８つあります。
１、クーリング・オフ
２、自己所有ではない物件の契約締結について
３、手付金などの保全措置
４、手付金額などの制限
５、損害賠償額の予定等の制限
６、瑕疵担保責任
７、割賦販売契約の解除などの制限
８、所有権留保などの禁止について
本問は「６、瑕疵担保責任」についての出題です。宅建法上の瑕疵担保責任については、きちんと覚えておりますか？
まず宅建法上、瑕疵担保責任を負わないとする特約は無効です。そして宅建業法上、民法の瑕疵担保責任の規定よりも、買主に不利な特約は無効となります。これには例外があります。売主が瑕疵担保責任を負うことを、「引渡しの日から２年以上」とすることは有効です。民法上は、買主が知った時から１年です。
◆ア
宅建業者Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約は無効です。なお、現状有姿で引き渡すとする特約は有効です。現状有姿とは、「そのまま」ということです。
よって瑕疵担保責任を負わないとする特約は無効なので、「特約はいずれも有効」とするアは誤っています。
◆イ
イの記述は、うっかりすると引っかかってしまいます。よく考えなければなりません。
そもそも瑕疵担保責任というものは、買主が善意無過失の場合に負うべき責任であり、買主が悪意有過失の場合には負いません。イの記述をよく読むと、「売買契約を締結する前に、法第３５条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し」とあることから、この段階で買主は瑕疵の存在を知っていることになります。
なので、悪意の買主に瑕疵担保責任を負わなかったとしても、民法の瑕疵担保責任の規定よりも、買主に不利な特約にはなりません。
よってイは正しいです。
◆ウ
Ａが瑕疵担保を一切負わないとする特約は無効です。この場合、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定通り買主が知った時から１年です。売主が負担する瑕疵担保責任の期間が、引渡しの日から２年以上の期間となるのは、このような特約を結び、その特約が有効の場合です。ウの場合にはそもそも特約が無効なのですから、Ａが瑕疵担保責任を負う期間が当該建物の引渡しの日から2年間とはなりません。
よってウは誤っています。
以上より、誤っているのはアとウであり、正解は肢２です。
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