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解答
３
【 解説 】
報酬の問題は、苦手としている受験生が多いと思います。報酬の問題の何が苦手かと言うと、計算問題だと思います。計算式が覚えられないとか、消費税の計算が出来ないとか、そもそも学生時代から数学が苦手だったとか…。このような理由によって最初から捨て問にしている受験生も多いことでしょう。
個人的には、捨て問にしてもいいかなと思います。でも、そもそもそんなに難しい計算問題が、出題されるはずがありません。難問が出たら、誰も出来ませんから。ということは、計算方法さえ覚えてしまえば、あとは慣れです。いくつか問題をこなすことによってやり方のコツのようなものを掴んでしまえばいいわけです。それで１点取れます。宅建試験のような１点を争う試験においては、この１点が大きいと思います。
まず消費税の本質的なことを知っておく必要があります。建物の売買価額には消費税が課されますが、土地の売買価額には消費税は課されません。まずこの点を押さえましょう。本問でも、問題文の冒頭にわざわざ「６３００万円（うち、土地代金は４２００万円）」と記載されているのは、このためです。
６３００万円 ― ４２００万円 ＝ ２１００万円
ですから、土地代金４２００万円（消費税なし）、建物代金２１００万円（消費税込）ということが、わかります。ここまで出来るだけでも一歩前進ですね。
そして、宅建業者が受領することのできる報酬算定の基礎となる金額は、消費税を含まない価格です。問題文に書いてある金額が、消費税を含んでいるのかどうかをよく問題文から読み取って間違えないようにして下さい。本問においても「消費税及び地方消費税を含むものとする」と記載があるのは、代金に消費税を含んでいることを意味しているわけです。
つまり本問において報酬算定の基礎となる金額を求めるには、建物代金２１００万円（消費税込）から消費税を必要があるわけです（土地はもともと消費税を含んでいない）。消費税込の金額から消費税を抜いた本体価格を求めるには、消費税込の金額を1.05で割る必要があります（消費税は5%なので）。
２１００万円 ÷ １．０５ ＝ ２０００万円
つまり消費税を抜いた建物の金額は２０００万円となります。
そしてこの２０００万円（建物）と４２００万円（土地）を足した６２００万円が報酬算定の基礎となる金額です。
そして報酬を求めるには、
２００万円以下の場合は、取引価額×５％
２００万円を超えて４００万円以下の場合は、取引価額×４％＋２万円
４００万円を超える場合は、取引価額×３％＋６万円
これらの速算式を使って計算します。
６２００万円 × ３％ ＋ ６万円 ＝ １９２万円
１９２万円という数字が出てきましたが、ここで終わりではありません。もう一つやることがあります。問題文にわざわざ「消費税課税事業者」という記載があります。宅建業者が消費税課税事業の場合には、報酬に消費税分も上乗せして請求できます。逆に言えば、消費税課税事業者でなければ、この１９２万円が答えとなります。しかし本問では消費税課税事業者ですので、消費税分を上乗せします。
１９２万円 × １．０５ ＝ ２０１万６０００円
これが答えです。よって、正解は肢３です。
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