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解答
４
【 解説 】
自ら売主の場合の制限についての出題です。本問のように、問題文に「自らが売主」と記載がある場合には、自ら売主の制限についての出題ではないかと疑ってみるとよいでしょう。
ところで自ら売主の場合の制限は、全部で８つあります。
１、クーリング・オフ
２、自己所有ではない物件の契約締結について
３、手付金などの保全措置
４、手付金額などの制限
５、損害賠償額の予定等の制限
６、瑕疵担保責任
７、割賦販売契約の解除などの制限
８、所有権留保などの禁止について
本問はこの中の「３、手付金などの保全措置」についての出題です。
◆ア
宅建業者があらかじめ手付金等を受取る場合には、原則として保全措置を講じた後でなければなりません。但しこれには例外があり、
１、買主への所有権移転登記をした場合
２、工事完了前の場合、受領する金額が代金の１００分の５以下であり、かつ１０００万円以下の場合
３、工事完了後の場合は、受領する金額が代金の１０分の１以下であり、かつ１０００万円以下の場合
以上の３つの場合には保全措置を講じる必要はありません。なお、受取る金銭の名目は手付金に限らず、内金や中間金という名目の金銭でも同様です。
本肢では中間金という名目で金銭の支払がなされようとしていますが、この場合でも保全措置を講じる必要があるということになります。
そして本肢では、マンションの代金の額の１０％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしておりますので、保全措置が不要な例外には該当せず、宅地建物取引業者Ａが中間金を受領するためには保全措置が必要です。
しかしＡは保全措置を講じていないわけですから、買主Ｂが中間金を支払わないことは正当な理由があることになり、債務不履行には当たりません。ですので、Ａは契約を解除することが出来ません。
よってアは誤っています。
◆イ
宅建業者が行う保全措置として、銀行など金融機関による保証、保険事業者による保証保険があります。Ａの代表取締役との間で保証契約を締結しただけでは、保全措置を講じたとは言えません。ですので、Ａは手付金として受領することは出来ません。
よってイは誤っています。
◆ウ
宅建業者が手付金等の受領について保全措置を講じる必要がある場合には、超えた部分についてのみだけでなく、全額について保全措置を講じる必要があります。ですので、宅建業者Ａは、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた額の手付金を受領することは出来ません。
よってウは誤っています。
◆エ
手付金等を受領する場合には、受領前に保全措置を講じる必要があります。受領後に、遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したとしても、それだけでは受領することは出来ません。
よってエは誤っています。
以上より、ア、イ、ウ、エの全部が誤っているので、正解は肢４です。
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