|
|
解答
１
【 解説 】
自ら売主の場合の制限についての出題です。本問のように、問題文に「自らが売主である」と記載がある場合には、自ら売主の制限についての出題ではないかと疑ってみるとよいでしょう。
ところで自ら売主の場合の制限は、全部で８つあります。
１、クーリング・オフ
２、自己所有ではない物件の契約締結について
３、手付金などの保全措置
４、手付金額などの制限
５、損害賠償額の予定等の制限
６、瑕疵担保責任
７、割賦販売契約の解除などの制限
８、所有権留保などの禁止について
何が自ら売主の制限になっているのかは、何度も繰り返すことによって、暗記しておきましょう。
◆まずは肢１です。
買主（手付金を支払った側）が履行に着手していても、売主（手付金を受領した側）が履行に着手していなければ、買主（手付金を支払った側）は手付金を放棄して契約を解除できます（民法557条、宅建業法39条2項）。
よって肢１は誤っています。
◆次に肢２です。
建築工事完了後の建物の売買契約において、宅建業者が保全措置を講じなくても受領できる手付金等の金額は、代金の10分の1以下で、かつ1000万円以下の場合です。なので、代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければなりません。
よって肢２は正しいです。
◆続いて肢３です。
その通りです。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の2以下とする旨の特約を定めることができます（38条1項2項）。本肢においては代金の額の10分の1としているので、かかる定めをすることができます。なお、10分の2を超える定めをした場合には、超える部分については無効となります。
よって肢３は正しいです。
◆最後に肢４です。
宅建業法上、民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主に不利な規定は無効となるのが原則です（40条1項2項）。民法上、買主が瑕疵担保責任を主張できるのは、「買主が知った時から1年」です。本肢においては、発見した時（つまり知った時）から２年としているので、買主に有利な特約と言えます。なので、かかる特約を定めることができます。
よって肢４は正しいです。
以上より正解は１です。
【 解き方 】
自ら売主に関する横断的な問題です。出題されている事項はどれも基本的事項で、迷うような肢もないと思います。確実に正解しておきたい問題です。
[平成２３年過去問ページへ]
|
|
