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解答
２
【 解説 】
自ら売主の場合の制限についての出題です。本問のように、問題文に「自らが売主である」と記載がある場合には、自ら売主の制限についての出題ではないかと疑ってみるとよいでしょう。
ところで自ら売主の場合の制限は、全部で８つあります。
１、クーリング・オフ
２、自己所有ではない物件の契約締結について
３、手付金などの保全措置
４、手付金額などの制限
５、損害賠償額の予定等の制限
６、瑕疵担保責任
７、割賦販売契約の解除などの制限
８、所有権留保などの禁止について
自ら売主の規定については、どれも重要です。何度も繰り返すことによって、暗記しておきましょう。
◆まずは肢１です。
自ら売主の制限の一つとして、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定又は違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはなりません（５、損害賠償額の予定等の制限、宅建業法38条）。しかし、この自ら売主の制限は、売主も買主も宅建業者である場合には適用されません（宅建業法78条2項）。そもそも自ら売主の制限は、一般の買主を保護するためのものだからです。
よって肢１は違反しません。
◆次に肢２です。
自ら売主の制限の一つとして、「７、割賦販売契約の解除などの制限」があります。買主から割賦金の支払がなかったとしても、売主としては@30日以上の相当期間を定め、A支払いを書面で催告しなければなりません（宅建業法42条）。本肢においては、Ａ社は20日間の期間しか定めていないので、宅建業法に違反します。
よって肢２は違反します。
◆続いて肢３です。
自ら売主の制限の一つとして、「８、所有権留保などの禁止について」があります。売主が所有権を留保して売買することは、自ら売主の制限の一つとして原則禁止されています。しかし、宅建業者が受取った額が代金の額の10分の3以下である場合には、所有権留保が認められています。これは宅建業者が受取った金額が少ない場合には、所有権留保を認めないと宅建業者に酷だからです（宅建業法43条）。
よって肢３は違反しません。
◆最後に肢４です。
自ら売主の制限の一つとして、「６、瑕疵担保責任」があります（宅建業法40条）。民法の規定よりも買主に不利となる特約は、原則として無効です。「引渡しの日から1年」というのは、民法の「知った時から1年」という規定よりも不利な特約です。なので、自ら売主の制限が適用されるとなると、かかる特約は無効となります。しかし、肢１と同様に、自ら売主の制限は売主も買主も宅建業者である場合には適用されませんので（宅建業法78条2項）、かかる特約は有効です。
よって肢４は違反しません。
以上より正解は２です。
【 解き方 】
自ら売主に関する基本的な問題です。本問も、自ら売主の制限は宅建業者間の取引には適用がないという基本的事項をきちんと押さえておけば、正解できます。重要事項ですので、きちんと覚えておきましょう。
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