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解答
３
【 解説 】
自ら売主の場合の制限についての出題です。本問のように、問題文に「自らが売主である」と記載がある場合には、自ら売主の制限についての出題ではないかと疑ってみるとよいでしょう。
ところで自ら売主の場合の制限は、全部で８つあります。
１、クーリング・オフ
２、自己所有ではない物件の契約締結について
３、手付金などの保全措置
４、手付金額などの制限
５、損害賠償額の予定等の制限
６、瑕疵担保責任
７、割賦販売契約の解除などの制限
８、所有権留保などの禁止について
何が自ら売主の制限になっているのかは、何度も繰り返すことによって、暗記しておきましょう。
◆ア
自ら売主の制限として、損害賠償額の予定等の制限があります。損害賠償額の予定又は違約金は、合算して代金額の10分の2を超えることはできないとされています（38条）。本肢のように損害賠償の予定額を1,000万円とすると、新築分譲マンションの代金3,000万円の10分の2を超えてしまいます。しかし、そもそも自ら売主の制限は、宅建業者間の取引には適用がありません（78条2項）。したがって、本肢の特約を定めることができます。
よってアは誤っています。
◆イ
自ら売主の場合には、損害賠償額の予定又は違約金は、合算して代金額の10分の2を超えることはできないとされています（38条）。そして10分の2を超えた場合には、超える部分について無効とされます（同条2項）。したがって、違約金についてはすべてが無効となるわけではなく、10分の2を超えた部分についてのみが無効となります。
よってイは誤っています。
◆ウ
自ら売主の場合には、完成物件の売買で手付金を受領しようとする場合には、手付金の額が代金の10%を超えるか又は1.000万円を超える場合には、保全措置を講じた後でなければなりません（41条の2第1項、宅建業法施行令3条の2）。300万円は10%を超えていませんので、保全措置を講じなくても受領することができます。
よってウは誤っています。
以上よりア・イ・ウの全てが誤っており、正解は３です。
【 解き方 】
自ら売主の制限に関する問題です。重要事項であり、本試験頻出事項です。必ず正解しましょう。
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