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解答
４
【 解説 】
自ら売主の場合の制限についての出題です。本問のように、問題文に「自らが売主である」と記載がある場合には、自ら売主の制限についての出題ではないかと疑ってみるとよいでしょう。
ところで自ら売主の場合の制限は、全部で８つあります。
１、クーリング・オフ
２、自己所有ではない物件の契約締結について
３、手付金などの保全措置
４、手付金額などの制限
５、損害賠償額の予定等の制限
６、瑕疵担保責任
７、割賦販売契約の解除などの制限
８、所有権留保などの禁止について
何が自ら売主の制限になっているのかは、何度も繰り返すことによって、暗記しておきましょう。
◆まずは肢１です。
自ら売主の制限の場合、瑕疵担保責任については民法の規定よりも買主に不利なる特約は無効です（40条2項）。瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めなかったとしても、別段買主に不利になるわけではありません。そもそも瑕疵担保責任を負う期間を定めることも必要的ではありません。
よって肢１は違反しません。
◆次に肢２です。
「中古建物であるため、Ａ社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約は、買主に不利な特約として、無効になりそうです。しかし、自ら売主の制限は、宅建業者間には適用がありません。本肢では売主Ａ買主Ｄがともに宅建業者です。なので、自ら売主の制限は適用がありません。
よって肢２は違反しません。
◆続いて肢３です。
宅建業法上、民法の瑕疵担保責任の規定よりも、買主に不利な特約は無効となります。買主保護の要請です。ただし、これには例外があります。売主が瑕疵担保責任を負うことを、「引渡しの日から２年以上」とすることは有効です（40条1項）。民法上は、買主が知った時から１年でしたよね。しかし、この民法の規定によると、いつまでも売主に責任を負わせることになりかねないので、買主保護との調和を図ったのです。
よって肢３は違反しません。
◆最後に肢４です。
瑕疵担保責任における責任の内容は、損害賠償請求または解除です（民法570条参照）。したがって、責任の内容として解除をすることはできない旨の特約を結ぶことは、買主に不利な特約となり、宅建業法に違反します。
よって肢４は違反します。
以上より正解は４です。
【 解き方 】
内容自体は難しくありません。基本的な事項をきちんと押さえていれば、正解できます。
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