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■□■御挨拶■□■

はじめまして、後藤尚武です。

私は平成13年に宅地建物主任者資格試験(以下、宅建試験とします)に合格しました。宅建は合格率10%強の難しい試験です。しかも試験範囲がかなり広範囲にわたっている試験です。そこで合格のためには効率的な勉強が要求されてきます。

私が考える効率的に勉強していくうえで、一番の教材は、それは過去問だと思います。

過去問を見てみると、何回も出題されている論点というものがあることに気づきます。そういった問題は合格者は必ず正解してきます。つまり、合格するためには、そのような問題は必ず正解する必要があります。

もちろん、新しい問題や見たこともない問題も出題されると思います。その対策として受験生である以上は、一通りの勉強は必要です。

矛盾するかもしれませんが、過去問だけで合格できるほどやさしい試験ではないと思います。

しかし、勉強を進めていくうえで、過去問において頻繁に出題されている論点をまず押さえるということは、合格への近道だと思います。そこで、本メルマガでは過去10年間の過去問を中心に、過去問によく出題されている問題を取り上げ、解説していきたいと思います。

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さっそく民法からみていきたいと思います。今回の内容は次のとおりです。
意思表示にかかわるところのうち、とりわけよく出題されているところをみていきます。
尚、平16−1−1とあるのは、平成16年第1問肢1という意味です。

【【 目 次 】】
1、通謀虚偽表示
(1)定義・当事者間での効力
(2)第三者との関係
2、詐欺・強迫
(1)詐欺
(2)詐欺取消と第三者
(3)強迫取消と第三者
(4)第三者による詐欺
3、最後に


●1、通謀虚偽表示(94条)●
●(1)定義・当事者間での効力
例えば、Aが所有する土地をとりあえず名前だけBのものとしておく、これが通謀虚偽表示です。

このようなおいしい話が世の中にあるのか?と疑問に思う方はかなり多いと思います。私もそう思いました。これは実際には次のような場合に行われることがあります。

例えば、Aが甲からお金を借りていた。甲はAがお金を返してくれないので、Aが所有している土地を取り上げようとしてきた。そこでAとしては土地を取り上げられてはかなわないので、Aは自分が所有する土地を名前だけB名義にしてくれるようにBに頼み、B名義にした。

このようなケースです。

このような通謀虚偽表示は無効です。つまり、AはBに対して土地を返せと主張できます。
(平9−7−4)

Aは自らBに頼んでおきながらムシがいいような気もしますが、返還請求ができます。Bも虚偽の状態を作り出すのに加わっていますから仕方がないとも言えますね。


●(2)第三者との関係
はっきり言って、ここまでは問題ありません。問題は上記の例でBがCに売ってしまったような場合です。このような場合でもAはAB間の無効を主張してCから土地を返してもらえるのでしょうか?

結論から言いますと、Cが善意の場合には、AはAB間の無効を主張してCから土地を返してもらえません(94条2項)。ここで言う「善意」とは、AB間が通謀虚偽表示であることを知らない、ということです。逆に、悪意の場合には、返してもらえます。なぜでしょうか?

ここでAとCを比較してみましょう。Aは自ら虚偽の状態をつくりだしています。はっきり言って悪いヤツです。

これに対して、Cは虚偽の状態を作り出すことに加わったわけではありません。ここがBとは違います。しかもCはすばらしい 土地を手に入れたと喜んでいるかも知れません。

そこで、CがAB間の事情(虚偽表示であること)につき善意の場合には、AはAB間が無効であることをCに主張できない、つまりAはCから土地を返してもらえない、ということになるのです。すばらしい土地を手に入れた、と喜んでいるCを保護してあげなくてはなりません。

一方、Cが悪意の場合(AB間が通謀虚偽表示であることを知っている)には、AはCに対しAB間の無効を主張できる、つまり土地を返してもらえます。Cが悪意の場合には、そもそもAB間が無効であることを知っているわけです。この場合にはCを保護する必要はないことになります。Cが悪意の場合には、AB間 が無効であることに便乗しようという意識もあるのかもしれません。そのようなCは保護に値しませんね。

つまり、ここの問題は、Cが保護するに値するほどかどうか、という問題です。法はCが善意ならば保護に値すると考えています。

このことは、平5−3−1、平7−4−1と出題されています。

なお、ここでCが善意で保護されるためには対抗要件(要するに、土地であれば登記です)を備えていることが必要か、という問題があります。必要ありません。

上記の例で言えば、Cは土地の登記を具備していなくても保護されます。つまり、土地は返さなくてもよいのです。

これは、それだけ虚偽表示をしたAが悪いということです。

このことは平5ー3ー3、平12ー4ー2と出題されています。


第三者Cとの関係で、転得者の問題があります。上記の例で、さらにCがDに売った、というような場合です。CがAB間の事情につき悪意だがDが善意の場合はどうでしょう?この場合Dを転得者といいます。はたしてDは保護されるのでしょうか?

この場合、やはりDは保護されます。Dが保護されるというのは、さきほどの善意のCが保護されるというのと同じです。Dは善意であれば保護され、登記などの対抗要件もいりません。Cの場合と同じように考えてください。

このことは、平5ー3ー4、平7ー4ー4に出題されています。

通謀虚偽表示については、以上のことは最低限おさえておいて下さい。


●2、詐欺・強迫●
●(1)詐欺(96条1項)
詐欺ということについて、いまさら説明はいらないと思います。Aが所有する土地について、BがAを詐欺して(つまり、だまして)異常に安く手に入れる、というような場合です。この場合、詐欺された、つまりだまされたAは詐欺されたことに基づいてAB間の契約を取消すことができます。


●(2)詐欺取消と第三者
問題なのはやはり第三者Cが登場した場合です。上記の例で、Bが第三者Cに譲渡した(例えば、売った)場合です。しかもAが詐欺取消をする前にBがCに売った場合です。これを「詐欺取消前の第三者」といいます。

結論から言いますと、この場合Cは善意であれば保護されます(96条3項)。

そして、この「詐欺取消前の第三者は善意であれば保護される」というのは非常によく出題されています。

平元ー3−1、平8−5−1、平14−1−4と近年だけでも3回出題されています。

以下で詳しく見ていきましょう。これは次のような場合です。

A所有の土地がAからB、そしてBからCへとそれぞれ売買により移転したとします。そしてAB間の売買がBの詐欺によりなされたので、AがAB間の売買を詐欺取消したとします。このときCは、AB間の詐欺の事情につき善意ならば保護される、ということになります。

ここで善意というのは、もちろん「AB間の詐欺の事情を知らない」ということです。つまり逆から言えば、Aは土地をCから取り戻せないということです。

このとき気をつけないといけないことがあります。それは、CはAが取消す前にBから土地を取得していた、ということです。

これが、「Aが取消した後にCが取得した」つまり、「詐欺取消後の第三者」となると事情が変わってきます。この場合はAとCは対抗関係になってきます。

つまり土地であれば、「AとCとで先に登記を備えたほうが勝つ」ということになります。

こちらの「詐欺取消後の第三者」は平9−6−1で出題されています。取消前の第三者ほどは出題されていません。

しかし、とても重要です。合わせて覚えておきましょう。


●(3)強迫取消と第三者
詐欺と合わせて強迫が同じ条文に規定されています。合わせて見ていきましょう。

強迫された場合も同じです。詐欺と同様に取消すことができます。先ほどの例で、BがAを詐欺ではなく、強迫したと置き換えて考えてください。

しかし、ここで96条3項を見てください。ここには強迫された人が取消した場合の第三者保護規定がありません。つまり、AB間で土地の売買を行い、次にBC間で当該土地の売買を行ったとしましょう。このとき、AB間の売買はBの強迫によるものだったとします。その事情をCは知らなかった(つまり善意)とします。Aとしては、強迫されたので取消します。Cは強迫取消前の第三者です。

ここまでの事情は、先ほどの詐欺と事情は同じです。違うのは、詐欺か強迫かということだけです。

しかし、ここからは全く異なります。強迫の場合には、Cは善意でも保護されません。つまり、例えCが善意であったとしても、AはAB間の売買を強迫取消することによって、土地をCから取り戻せるのです。96条3項に詐欺だけが規定されており、強迫の場合には規定がないことにより、このような差が出てくるのです。

このような差が出てくる理由として、詐欺よりも強迫された人の方がかわいそうだ(つまり保護すべき要請が強い、ということ)と言われています。個人的には両方ともにかわいそうな気もするのですが・・・。

このことは、平元ー3−4、平10−7−2に出題されています。覚えておきましょう。

なお、「強迫取消後の第三者」の場合には、詐欺取消の場合と同じく、AとCは対抗関係になります。


●(4)第三者による詐欺(96条2項)
最後に「第三者による詐欺」を見てきましょう。

これは次のような場合です。

例えば、Aがその所有する土地をBに売ったとします。しかし、そのAB間の売買はCによる詐欺であったという場合に、AはAB間の売買を取消しうるでしょうか。

今までは、契約の相手方が詐欺を行っていました。でも、今回は違います。

相手方ではなく、全く別の人(つまり第三者)が詐欺を行っています。また、ここで言う「第三者」とは、1(2)や2(2)(3)の場合と異なり、「転得者」とも違います。

そこは気をつけて下さい。

結論から言いますと、このような場合AB間の事情につきBが悪意の場合のみAは取消しうることになります。

つまり、AはCによる詐欺があったからだまされてBに土地を売ったということを、Bが売買契約当時に知っていた、という場合にのみAは取消しうるということです。

それはなぜでしょうか?理由を考えてみましょう。

上記の例で誰が一番悪者でしょうか?

言うまでもなく詐欺をしたCです。

では、AとBではどちらの方が悪い(つまり保護されなくてもしょうがないか、ということです)のでしょうか?

この場合、確かにAは詐欺されているわけですから、かわいそうです。保護してあげたいです。

しかし、ここで無条件にAを保護するということは、Bを保護しないということを意味します。今度はそれではBがかわいそうです。Bは何も悪くありません。

そこで、Bが、「Aが詐欺された」という事情を知っているならば(つまり悪意であるならば)、かかるBを保護する必要はない、ということでAの取消を認め、Aを保護することに法律の規定はなっているわけです。Bが悪意であるならば、Bとしては「いずれAが詐欺取消をするかもしれない」と予想できますからね。

ちなみにこれは平10−7−1、平14−1−1で出題されています。


●3、最後に●
ここまでお読みいただいてありがとうございます。
いかがでしたでしょうか。

宅建試験は、出題範囲がとても広いです。民法をはじめとして、いろいろな法律から出題されています。そのすべてをこのメルマガでカバーするのは不可能です。よって、過去によく出題されている問題点を中心にとりあげていきたいとおもいます。

よろしくお願いいたします。


なお、このメルマガは合格を確約できるものではありません。


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