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「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」
本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です。
メルマガサンプル
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■□■御挨拶■□■
はじめまして、後藤尚武です。
私は平成１３年に宅地建物主任者資格試験（以下、宅建試験とします）に合格しました。宅建は合格率１０％強の難しい試験です。しかも試験範囲がかなり広範囲にわたっている試験です。そこで合格のためには効率的な勉強が要求されてきます。
私が考える効率的に勉強していくうえで、一番の教材は、それは過去問だと思います。
過去問を見てみると、何回も出題されている論点というものがあることに気づきます。そういった問題は合格者は必ず正解してきます。つまり、合格するためには、そのような問題は必ず正解する必要があります。
もちろん、新しい問題や見たこともない問題も出題されると思います。その対策として受験生である以上は、一通りの勉強は必要です。
矛盾するかもしれませんが、過去問だけで合格できるほどやさしい試験ではないと思います。
しかし、勉強を進めていくうえで、過去問において頻繁に出題されている論点をまず押さえるということは、合格への近道だと思います。そこで、本メルマガでは過去１０年間の過去問を中心に、過去問によく出題されている問題を取り上げ、解説していきたいと思います。
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さっそく民法からみていきたいと思います。今回の内容は次のとおりです。
意思表示にかかわるところのうち、とりわけよく出題されているところをみていきます。
尚、平１６−１−１とあるのは、平成１６年第１問肢１という意味です。
【【 目 次 】】
１、通謀虚偽表示
（１）定義・当事者間での効力
（２）第三者との関係
２、詐欺・強迫
（１）詐欺
（２）詐欺取消と第三者
（３）強迫取消と第三者
（４）第三者による詐欺
３、最後に
●１、通謀虚偽表示（９４条）●
●（１）定義・当事者間での効力
例えば、Ａが所有する土地をとりあえず名前だけＢのものとしておく、これが通謀虚偽表示です。
このようなおいしい話が世の中にあるのか？と疑問に思う方はかなり多いと思います。私もそう思いました。これは実際には次のような場合に行われることがあります。
例えば、Ａが甲からお金を借りていた。甲はＡがお金を返してくれないので、Ａが所有している土地を取り上げようとしてきた。そこでＡとしては土地を取り上げられてはかなわないので、Ａは自分が所有する土地を名前だけＢ名義にしてくれるようにＢに頼み、Ｂ名義にした。
このようなケースです。
このような通謀虚偽表示は無効です。つまり、ＡはＢに対して土地を返せと主張できます。
（平９−７−４）
Ａは自らＢに頼んでおきながらムシがいいような気もしますが、返還請求ができます。Ｂも虚偽の状態を作り出すのに加わっていますから仕方がないとも言えますね。
●（２）第三者との関係
はっきり言って、ここまでは問題ありません。問題は上記の例でＢがＣに売ってしまったような場合です。このような場合でもＡはＡＢ間の無効を主張してＣから土地を返してもらえるのでしょうか？
結論から言いますと、Ｃが善意の場合には、ＡはＡＢ間の無効を主張してＣから土地を返してもらえません（９４条２項）。ここで言う「善意」とは、ＡＢ間が通謀虚偽表示であることを知らない、ということです。逆に、悪意の場合には、返してもらえます。なぜでしょうか？
ここでＡとＣを比較してみましょう。Ａは自ら虚偽の状態をつくりだしています。はっきり言って悪いヤツです。
これに対して、Ｃは虚偽の状態を作り出すことに加わったわけではありません。ここがＢとは違います。しかもＣはすばらしい 土地を手に入れたと喜んでいるかも知れません。
そこで、ＣがＡＢ間の事情（虚偽表示であること）につき善意の場合には、ＡはＡＢ間が無効であることをＣに主張できない、つまりＡはＣから土地を返してもらえない、ということになるのです。すばらしい土地を手に入れた、と喜んでいるＣを保護してあげなくてはなりません。
一方、Ｃが悪意の場合（ＡＢ間が通謀虚偽表示であることを知っている）には、ＡはＣに対しＡＢ間の無効を主張できる、つまり土地を返してもらえます。Ｃが悪意の場合には、そもそもＡＢ間が無効であることを知っているわけです。この場合にはＣを保護する必要はないことになります。Ｃが悪意の場合には、ＡＢ間 が無効であることに便乗しようという意識もあるのかもしれません。そのようなＣは保護に値しませんね。
つまり、ここの問題は、Ｃが保護するに値するほどかどうか、という問題です。法はＣが善意ならば保護に値すると考えています。
このことは、平５−３−１、平７−４−１と出題されています。
なお、ここでＣが善意で保護されるためには対抗要件（要するに、土地であれば登記です）を備えていることが必要か、という問題があります。必要ありません。
上記の例で言えば、Ｃは土地の登記を具備していなくても保護されます。つまり、土地は返さなくてもよいのです。
これは、それだけ虚偽表示をしたＡが悪いということです。
このことは平５ー３ー３、平１２ー４ー２と出題されています。
第三者Ｃとの関係で、転得者の問題があります。上記の例で、さらにＣがＤに売った、というような場合です。ＣがＡＢ間の事情につき悪意だがＤが善意の場合はどうでしょう？この場合Ｄを転得者といいます。はたしてＤは保護されるのでしょうか？
この場合、やはりＤは保護されます。Ｄが保護されるというのは、さきほどの善意のＣが保護されるというのと同じです。Ｄは善意であれば保護され、登記などの対抗要件もいりません。Ｃの場合と同じように考えてください。
このことは、平５ー３ー４、平７ー４ー４に出題されています。
通謀虚偽表示については、以上のことは最低限おさえておいて下さい。
●２、詐欺・強迫●
●（１）詐欺（９６条１項）
詐欺ということについて、いまさら説明はいらないと思います。Ａが所有する土地について、ＢがＡを詐欺して（つまり、だまして）異常に安く手に入れる、というような場合です。この場合、詐欺された、つまりだまされたＡは詐欺されたことに基づいてＡＢ間の契約を取消すことができます。
●（２）詐欺取消と第三者
問題なのはやはり第三者Ｃが登場した場合です。上記の例で、Ｂが第三者Ｃに譲渡した（例えば、売った）場合です。しかもＡが詐欺取消をする前にＢがＣに売った場合です。これを「詐欺取消前の第三者」といいます。
結論から言いますと、この場合Ｃは善意であれば保護されます（９６条３項）。
そして、この「詐欺取消前の第三者は善意であれば保護される」というのは非常によく出題されています。
平元ー３−１、平８−５−１、平１４−１−４と近年だけでも３回出題されています。
以下で詳しく見ていきましょう。これは次のような場合です。
Ａ所有の土地がＡからＢ、そしてＢからＣへとそれぞれ売買により移転したとします。そしてＡＢ間の売買がＢの詐欺によりなされたので、ＡがＡＢ間の売買を詐欺取消したとします。このときＣは、ＡＢ間の詐欺の事情につき善意ならば保護される、ということになります。
ここで善意というのは、もちろん「ＡＢ間の詐欺の事情を知らない」ということです。つまり逆から言えば、Ａは土地をＣから取り戻せないということです。
このとき気をつけないといけないことがあります。それは、ＣはＡが取消す前にＢから土地を取得していた、ということです。
これが、「Ａが取消した後にＣが取得した」つまり、「詐欺取消後の第三者」となると事情が変わってきます。この場合はＡとＣは対抗関係になってきます。
つまり土地であれば、「ＡとＣとで先に登記を備えたほうが勝つ」ということになります。
こちらの「詐欺取消後の第三者」は平９−６−１で出題されています。取消前の第三者ほどは出題されていません。
しかし、とても重要です。合わせて覚えておきましょう。
●（３）強迫取消と第三者
詐欺と合わせて強迫が同じ条文に規定されています。合わせて見ていきましょう。
強迫された場合も同じです。詐欺と同様に取消すことができます。先ほどの例で、ＢがＡを詐欺ではなく、強迫したと置き換えて考えてください。
しかし、ここで９６条３項を見てください。ここには強迫された人が取消した場合の第三者保護規定がありません。つまり、ＡＢ間で土地の売買を行い、次にＢＣ間で当該土地の売買を行ったとしましょう。このとき、ＡＢ間の売買はＢの強迫によるものだったとします。その事情をＣは知らなかった（つまり善意）とします。Ａとしては、強迫されたので取消します。Ｃは強迫取消前の第三者です。
ここまでの事情は、先ほどの詐欺と事情は同じです。違うのは、詐欺か強迫かということだけです。
しかし、ここからは全く異なります。強迫の場合には、Ｃは善意でも保護されません。つまり、例えＣが善意であったとしても、ＡはＡＢ間の売買を強迫取消することによって、土地をＣから取り戻せるのです。９６条３項に詐欺だけが規定されており、強迫の場合には規定がないことにより、このような差が出てくるのです。
このような差が出てくる理由として、詐欺よりも強迫された人の方がかわいそうだ（つまり保護すべき要請が強い、ということ）と言われています。個人的には両方ともにかわいそうな気もするのですが・・・。
このことは、平元ー３−４、平１０−７−２に出題されています。覚えておきましょう。
なお、「強迫取消後の第三者」の場合には、詐欺取消の場合と同じく、ＡとＣは対抗関係になります。
●（４）第三者による詐欺（９６条２項）
最後に「第三者による詐欺」を見てきましょう。
これは次のような場合です。
例えば、Ａがその所有する土地をＢに売ったとします。しかし、そのＡＢ間の売買はＣによる詐欺であったという場合に、ＡはＡＢ間の売買を取消しうるでしょうか。
今までは、契約の相手方が詐欺を行っていました。でも、今回は違います。
相手方ではなく、全く別の人（つまり第三者）が詐欺を行っています。また、ここで言う「第三者」とは、１（２）や２（２）（３）の場合と異なり、「転得者」とも違います。
そこは気をつけて下さい。
結論から言いますと、このような場合ＡＢ間の事情につきＢが悪意の場合のみＡは取消しうることになります。
つまり、ＡはＣによる詐欺があったからだまされてＢに土地を売ったということを、Ｂが売買契約当時に知っていた、という場合にのみＡは取消しうるということです。
それはなぜでしょうか？理由を考えてみましょう。
上記の例で誰が一番悪者でしょうか？
言うまでもなく詐欺をしたＣです。
では、ＡとＢではどちらの方が悪い（つまり保護されなくてもしょうがないか、ということです）のでしょうか？
この場合、確かにＡは詐欺されているわけですから、かわいそうです。保護してあげたいです。
しかし、ここで無条件にＡを保護するということは、Ｂを保護しないということを意味します。今度はそれではＢがかわいそうです。Ｂは何も悪くありません。
そこで、Ｂが、「Ａが詐欺された」という事情を知っているならば（つまり悪意であるならば）、かかるＢを保護する必要はない、ということでＡの取消を認め、Ａを保護することに法律の規定はなっているわけです。Ｂが悪意であるならば、Ｂとしては「いずれＡが詐欺取消をするかもしれない」と予想できますからね。
ちなみにこれは平１０−７−１、平１４−１−１で出題されています。
●３、最後に●
ここまでお読みいただいてありがとうございます。
いかがでしたでしょうか。
宅建試験は、出題範囲がとても広いです。民法をはじめとして、いろいろな法律から出題されています。そのすべてをこのメルマガでカバーするのは不可能です。よって、過去によく出題されている問題点を中心にとりあげていきたいとおもいます。
よろしくお願いいたします。
なお、このメルマガは合格を確約できるものではありません。
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