☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　　　　　　　平成１６年４月１６日　　第１号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんばんは、ごとうです。 　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」をご購読いただきましてありがとうございます。 　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です。 　そのために、過去１０年間の本試験の問題から、よく出題されている問題をとりあげ、基本的事項とともに解説していきたいと思います。 　このメルマガをご購読されている方というのは、今年の宅建試験の合格をめざしている方だと思います。合格をめざして日々勉強されていることと思います。本メルマガが、その合格のために、少しでもお役に立てれば幸いです。 　ところで、よく出題されている問題というのは、やはり基本事項、重要事項が多いです（当たり前かもしれませんが）。 　ということは、この事項がわかっていないと、さらなる応用問題等の理解ができません。また合格も難しくなってきます。 　そこで、まずよく出題されている問題を理解するために、その解説をしていきます。 　なお、下記において、平１６−１−１とあるのは、平成16年第１問肢１という意味です。 ★本日の目次★ 代理 １、総論 ２、復代理、双方代理、自己契約 ●１、総論● 　「代理」という言葉を耳にしたことがある人は多いと思います。日常会話の中でもわりと使われていますね。「本人の代わり」というぐらいのイメージで、いいと思います。 　ただ、代理の具体的な中身に入る前に、法律上言葉の使い方が決まっている箇所がありますので、その部分からまず始めましょう。 　「本人」というのは、代理権を与える人です（以下Ａとします）。 　「代理人」というのは、代理権を受ける人です（以下Ｂとします）。 　「相手方」というのは、契約上の相手方であり、実際に契約を締結する相手方です（以下Ｃとします）。 　上記の言葉の使い方は絶対に覚えてください。これを覚えないと、話が先に進みませんし、問題が解けません。 　そして、代理が有効に成立するためには、次の３つの要件が必要です。 １、ＡがＢに代理権を与えること ２、Ｂが「私はＡの代理人Ｂです」と表示する ３、ＢにＡのためにする意思（代理意思）があること ４、ＢＣ間で有効に法律行為がなされること（ＢＣ間で有効に契約が締結された、ということです） 　２と３と４を合わせて「代理行為」ということもあります。 　ＢＣ間で有効に契約がなされると、契約はＡＣ間で成立します。これが代理の特徴です（効果という言い方をするときもあります）。普通はＢＣ間で有効に契約が成立すると、ＢＣ間で契約が成立します。しかし、代理の場合には、ＢＣ間ではなく、ＡとＣとの間で契約が成立します。 　通常、契約が成立すると一定の義務を負います。例えば、お金を支払わなくてはならなかったり、土地を引き渡さなくてはならなかったりします。 　かかる行為を有効になすためには、能力者でなくてはなりません。例えば、未成年者が売買契約を結ぶと、取消すことができますね。これは売買契約を結ぶと、一定の義務を負うことになるので、きちんと能力（行為能力）を有している必要があるからです。 　しかし、代理の場合、代理人は契約の当事者ではないので、一定の義務を負うことはありません。 　そこで、代理人は未成年者等の行為無能力者でもよいとされています。代理人は、相手方との契約に基づいて一定の義務を負わないので、未成年者であっても、かまわないわけです。 　また、仮に代理人が未成年者であっても、本人は自ら未成年者を代理人に選任しているので、保護する必要はないわけです。 　このことは、平３−３−１、平６−４−１、平１２−１−１に出題されています。 ●２、復代理、双方代理、自己契約● ●（１）復代理 　代理人Ｂは、通常本人Ａより信頼されて代理権を与えられている訳ですから、自ら相手方Ｃとの交渉などにあたらなければなりません。 　しかし、すべての場合にすべての事を自ら行うことは不可能です。例えば、高熱のためベッドの上で寝込んでいる人に対して、「自ら行え！」というのは酷な話です。 　このような場合、Ｂとしては誰かを代わりに選任して、Ａのために行動してもらえると助かります。 　そこで、一定の場合に、Ｂは代理人をＡのために選任することが出来ます。これを復代理人といいます。 　ここで気を付けないとならないのは、復代理人は代理人Ｂの代理人ではなく、本人Ａの代理人であるということです。間違えやすいですので覚えておきましょう。 　では、どのような場合に復代理人を選任できるかといいますと、 １、本人の許諾がある場合 　　　→本人が選んでいいよと言った場合です。 ２、やむをえない事由がある場合 です。２つしかありませんし、このまま覚えて下さい。 　本人の許諾があれば、復代理人を選任できるのは当然ですね。本人の許諾がある以上は、本人の保護に欠ける所はないからです。 　やむをえない事由があるときにまで、選任できないとなると、代理人にも酷です。また、かかる場合にも選任できないとなると、代理人が自ら行動できないような場合に、本人の利益も害されます。 　よって、復代理人を選任できるのです。 　このことは平７−９−４、平１２−１−２−、平１３−２−４で出題されています。近年の頻出問題ですね。 ●（２）双方代理、自己契約 　Ａは自己所有の土地を売るにあたり、Ｂを代理人に選任しました。他方、ＣはＡ所有の土地を買うにあたり、Ｂを代理人に選任しました。 　これが双方代理です。 　Ａは自己所有の土地を売るにあたり、Ｂを代理人に選任しました。このとき、Ｂは、自らが相手方となって売買契約を締結しました。 　これが自己契約です。 　双方代理の場合、Ｂとしては、ＡかＣかいずれかに有利な契約を結ぶことが可能です。一人で両方の代理人をやるわけですから。そうすると、他方は著しく不利です。ＢがＣに有利に契約を結ぶと、Ｂを信頼して代理人に選任したＡの利益が害されます。 　自己契約の場合、Ｂはいくらでも自己の利益を図りうる立場にあります。そうなると、やはりＢを信頼して代理人に選任したＡの利益が害されます。 　そこで、双方代理、自己契約ともに無権代理ということにして、それぞれ、ＡなりＣなりの利益を保護しています。 （双方代理につき平２−５−２） 　無権代理というのは、簡単に言えば「代理権がない」ということです。 　しかし、そもそも本人の利益を保護することが目的ですから、本人の同意があれば有効に契約は成立します。 （双方代理につき平３−３−４、平８−２−１、自己契約につき平３−３−３、平１２−１−３） 　なお、「双方代理と自己契約はどうやって区別するのか」と疑問に思っている方がいるかと思います。 　これは登場人物の人数で区別します。 　双方代理は３人登場しますが、自己契約は２人です。 ■お薦め通信講座の御紹介 まずは資料請求から始めませんか？ 【生涯学習のユーキャン】教養と資格を身に付けてみませんか？ 勉強時間や様々な環境等で資格取得が難しいと考えているあなたにオススメの通信講座【全教振グループ】 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年４月２３日　　第1号の１ ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　春の暖かい日というよりは、暑いぐらいの日もありますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。 　新しい環境にもそろそろ慣れてくる頃かではないかと思います。お酒のお付き合いも大切ですが、毎日の積み重ねの勉強も大切です。毎日少しづつでも勉強しましょう。 　今回は過去問とは直接関係ありません。また、直接試験に出題 されるかというと、出ない可能性の方が高いかも知れませんが、 重要なことなので、臨時号を出して解説していきたいと思います。 ■事例■ 　Ａが土地を所有しています。Ｂが詐欺をして、Ａよりこの土地を売買により取得しました。その後、Ｂがこの土地をＣに売却しました。Ｃは悪意です。つまり、Ｂが詐欺によりこの土地を取得したことを知っています。Ｃへの売却後、Aが詐欺されたことに基づいて、ＡＢ間の契約を取消しました。 　以上の事例を前提にしていきます。 ■解説■ 　このとき、ＡはＣから土地を取り戻せます。Ｃが悪意ですから。しかし、ＣはＢから土地を取得したのに、なぜＡＢ間を取消すと、ＡはＣから土地を取り戻せるのでしょうか。 　ＢＣ間の契約は、取消されていないのではないか。また、Ａが取り戻すには、ＢＣ間の契約を取消す必要があるのではないか。 このような疑問を持たれる方がいるかと思います。 　この点につき、解説していきたいと思います。 　土地は、ＡからＢ、ＢからＣへと移転しています。このとき、ＢＣ間の売買は、ＡＢ間の売買を前提としています。Ｂは、ＡＢ間の売買があったので所有権を取得します。そして、Ｂは当該土地を売主としてＣに売却できるのです。 　その結果、Ｃは所有権を取得できるのです。 　取消しの効果は遡及的無効です（１２１条）。つまり、最初にさかのぼってなかったことになります。 　ここで、Ａが取消すと、ＡＢ間の契約は最初にさかのぼってなかったことになります。ということは、Ｂは所有権を取得していなかったことになります。Ｂは所有権を取得していなかったことになるので、当然Ｃに売却できないことになり、Ｃは所有権を取得していないことになります。そして、ＡはＣから土地を取り戻せることになります。 　簡単に言うと、ＡＢ間が親カメで、ＢＣ間が子カメです。親カメの背中に乗っている子カメは、親カメがコケると、子カメもコケる、ということです。 　尚、Ｃが善意の場合は、本来は悪意の場合と同様に、親カメがコケると子カメもコケます。しかし、Ａとしては、善意のＣに、ＡＢ間の取消しを主張できない結果、土地を取り戻せることができないのです。 　Ａは、ＢＣ間の契約を取消すことはできません。契約の当事者ではないからです。ＢＣ間の契約を取消すことができるのは、基本的に当事者であるＢもしくはＣです。間違えないで下さい。 　ですから、事例のような出題で、 「ＡはＢＣ間の契約を取消して土地を取り戻せる」 というような肢があった場合は「間違いの肢」ということになります。気をつけてくださいね。 無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]