めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！平成１６年第１０号

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年６月１１日　　第１０号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　本メルマガも今回第１０号を発刊できる運びとなりました。これもひとえに御購読くださっている皆さんのおかげです。どうもありがとうございます。 　本メルマガの読者の皆さんは、今年の宅建試験の合格を目指している方だと思います。皆さんが合格しますように、これからもメルマガを書いていきたいと思いますので、今後ともよろしくお願い致します。 　さっそく内容に入っていきたいと思います。 　今日から契約各論に入ります。まず売買からですが、その中でも頻繁に出題されている瑕疵担保責任及び他人物売買を取り上げます。 ★目次★ １、瑕疵担保責任 （１）はじめに （２）趣旨 （３）具体的内容 ２、他人物売買 （１）はじめに （２）善意のとき （３）悪意のとき （４）一部他人物売買 ●１、瑕疵担保責任（５７０条）● ●（１）はじめに ■事例１■ 　Ａが中古車を所有していました。Ｂがその中古車をＡより購入しました。しかし、その中古車には、ちょっと気がつかないところに隠れた故障がありました。その場合、ＢとしてはＡに対して、損害賠償や解除を主張できるでしょうか ■　　　■ 　以上の事例を前提にして、以下瑕疵担保責任について話を進めていきたいと思います。 ●（２）趣旨 　この瑕疵担保責任の制度趣旨を最初に申し上げます。これは、契約における両当事者間（売主と買主）の公平を図る点にあります。事例における中古車の値段が１００万円だとします。このまま普通に車が走ってくれれば、問題はありません。 　しかし、見えないところに故障があることによって、走らなかったり、修理が必要だったりしたとします。 　そうすると、１００万円とはつりあわないことになります。 　そこで、公平を図るために瑕疵担保責任の制度があるのです。 ●（３）具体的事例 　まず、前提として買主Bは、瑕疵の存在（「故障」のことと思って下さい）について善意である必要があります。悪意のＢは、損害賠償や解除を主張できません。悪意の場合には、瑕疵の事を承知したうえで購入したものと考えられます。このような悪意の者に損害賠償や解除を認める必要はありません。 　これは、平３−１１−３、平１５−１０−１で出題されています。 　もう一つ前提があります。民法の大原則として過失責任主義というのがあります。何らかの責任を負う場合には、その者に過失がなければならないというものです。 　しかし、ここでの瑕疵担保責任は無過失責任です。過失責任主義の例外の一つであり、売主は過失がなくても責任を負うことになります。 　平１１−１０−４、平１４−９−１で出題されています。 　以上のことを前提にします。 　瑕疵担保責任において、買主が出来ることは二つです。 　１、損害賠償請求 　２、目的不到達の場合に解除 　中古車のちょっと気づかないところに故障があったような場合、修理すればなおるようなときは、その分の損害賠償請求ができます。 （平１４−９−２） 　しかし、修理してもなおらない（つまり、走らないような場合です）ような場合には、解除が出来ます。通常、中古車は、これから乗って走るために買うはずです。走らなければ、目的不到達と言えますね。 　これは、平元ー４−２、平４−８−１、平８−８−４、 平１４−９−４、平１５−１０−２と頻繁に出題されています。 必ず押さえて下さい。 　このように売主は、無過失であるにもかかわらず、損害賠償の責任を負い、また解除されるかもしれない立場にあるわけです。このような立場にいつまでも売主をおいていたのでは売主に酷です。 　そこで、買主は瑕疵の存在を知ったときから一年間に限り、売主に責任追及ができることとされています。 　よく引っ掛けで「契約締結時から一年間」と出題されています。間違えないで下さい。「知った時から一年」です。 　平４−５−２・３・４、平１４−９−３、平１５−１０−３と出題されています。 ●２、他人物売買● ■事例２■ 　Ａが、建物をＢに売却しました。しかし、実はその建物は甲が所有する建物でした。 ■　　　■ 　以上の事例を前提にして、下記で解説していきます。 ●（１）はじめに 　Ａは建物の所有権を有していないにもかかわわず、Ｂとの間で建物の売買契約を締結しています。これを他人物売買といいます（５６０条）。 　この場合でも、ＡＢ間の売買契約は有効です。 　但し、所有権はＢには移転しません。当然ですね。これで所有権がＢに移転したのでは、甲にしてみれば踏んだりけったりですね。所有権は依然甲にあります。所有権は移転しないものの、契約としては有効ということです。 　ちょっとわかりにくいですが、覚えて下さい。わりと出題されています（平元−４−１、平１１−１０−１）。 　この場合、売主Ａとしては、買主であるＢに所有権を移転させるために努力をしなくてはなりません。甲から所有権を取得し、Ｂに所有権を移転させる義務があるのです。 　でも、よくよく考えてみると当たり前のような気がしませんか。Ｂとしては、当該建物が手に入ると思っているわけですから。つまり、他人物であったとしてもＡが無事に甲から建物を手に入れて、所有権がＢに移転するのであれば、問題ないわけです。 　Ａは常に甲から、無事建物を手に入れられるとは限りません。 　では、Ａが甲から建物を手に入れられなかったときはどうなるのでしょうか。この場合、Ｂとしては、いかなる主張をＡに対して言えるのでしょうか。 　これはＢが善意なのか悪意なのかによって異なってきます。ここで言う善意とは、Ａが建物の所有権を有していないことを知らないということです。 ●（２）善意のとき 　Ｂが善意のとき、Ａに対して損害賠償請求ができます。ＢはＡが所有権者と信じていたわけです。でもそれが裏切られたわけです。所有者であると信じていたことにつき損害を被ったのであれば、損害賠償請求ができてもいいと思いますよね。 　さらに、Ａが所有権を取得して買主Ｂに移転できないときは、解除ができます。Ｂは権利を取得できないのであれば、いつまでもＡＢ間の契約にいばりつけておくのはかわいそうです。解除を認めて、早く他の物件を探させてあげた方がよい場合が多いと思いますよね。 ●（３）悪意のとき 　買主Ｂが悪意のときは、損害賠償請求はできません。この場合Ｂは、Ａが所有権を有していないことを知っているわけです。もしかしたら、自分（Ｂのことです）は所有権を取得できないことを予想できるからです。このようなＢに損害賠償請求を認める必要はありませんね。 　但し、悪意でも解除はできます。これは、次の理由によります。例え、他人物売買でも契約は有効なのです。売主Ａが甲から所有権を取得すれば、買主Ｂは有効に所有権を取得できるのです。つまり、Ｂが所有権を取得できないという事情は、いずれ消える可能性があるのです。悪いのは、きちんと甲から所有権を取得できないＡなのです。 　よって、Ｂは解除できるのです。 （平３−１１−２、平５−８−３、平８−８−１） ●（４）一部他人物売買 　先ほどの事例２で、実は建物の一部が甲の所有だった場合はどうなるのでしょうか。 　このような場合を、一部他人物売買（５６３条）といいます。 　一部他人物売買のときは、買主は善意悪意にかかわらず、代金減額請求ができます。この代金減額請求というのは、減額部分につき契約の一部解除を認めているのと同じことです。 （平５−８−２） 　さらに、Ｂが善意の場合には、損害賠償請求も出来、残りの部分だけでは買主はこれを買わなかったであろうという事情のあるときは解除も出来ます。 　他方、悪意の買主は損害賠償請求、解除ともに出来ません。知っている以上は、当然ですね。それに「公平」という観点からも、代金減額請求が認められる以上、つりあいがとれていますよね。 　なお、「一部他人物の悪意の買主は解除できない」という問題点は割りと出題されています。ぜひ覚えてください。 （平３−１１−１、平８−８−２） ■□■ポイント■□■ 　ここの部分は善意だと何が主張でき、悪意だと何が主張できるのかという出題が多い所です。みなさんも表などをつくって整理しておいて下さい。 ■□■　　　　■□■ 　最後までお付き合いくださいまして、ありがとうございました。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]