☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年６月２５日　　第１３号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　毎日ほんとに暑いです。梅雨はどこに行ったんだ！って言いたいです。個人的には、こんなに暑いのはもう少し後でいいのですが。今からこんなに暑いと体力がもたない（笑）。 　今日は賃貸借契約（含む借地借家法）を取り上げます。賃貸借は、そのボリュームもかなりあり、また本試験でも毎年出題されています。宅建はまさに建物の賃貸借にかかわる仕事ですから、当然といえば当然ですね。量も多く、大変だと思いますが、しっかり勉強しましょう。 　なお、通常賃貸借契約には、動産の賃貸借も含まれています。しかし、宅建の試験においては、出題されているのは不動産の賃貸借がほとんどです。そこで、不動産の賃貸借に限って話を進めていきたいと思います。 ★目次★ 　賃貸借（その1） １、総論 ２、敷金 ３、転貸借 ●１、総論● ■事例１■ 　Ａが、ある建物を所有してしました。Ａはその建物をＢに賃貸しました。 ■　　　■ 　上記の事例のように、皆さんの中にもアパートやマンションを借りて、住んでいらっしゃる方がいると思います。Ｂは、金銭以外の物を借りて、Ａに対して賃料を支払います。このような契約を賃貸借契約といいます（６０１条）。この場合、Ａを賃貸人、Ｂを賃借人と言います。 　通常、Ａから建物を借りたＢは、賃料をＡに対して支払います。そして期間が満了したりして、引っ越すときに、Ａに返します（つまり、明け渡すということです）。 　これが、賃貸借の基本的な形です。賃貸借契約期間中、何も事態に変化がなく、何も問題がなければ、普通に明け渡して終了します。 　なお、賃貸借契約期間中に雨漏りなどが生じた場合、誰がその修繕をするのか、誰がその費用を負担するのか、という問題があります。 　結論から言いますと、賃貸人です。賃貸人は賃貸物（事例でいうと建物です）の修繕義務があります（６０６条１項）。もし、賃借人が出した場合には、賃貸人に対して、 「代わりに払ったんだから、払え！」 と請求できます（必要費償還請求権と言います、６０８条１項）。 　賃貸借契約において、賃貸人というのは、賃借人にきちんと使用させる義務を負っています。その対価として、賃料をもらっているのです。壊れたものを貸して、賃料をもらっていたのでは、賃借人がかわいそうです。ですから、賃貸人が負担するのです。 ●２、敷金● 　アパート等を借りている方は、よくご存知だと思いますが、最初借りるときに、敷金というものを支払うことが多いです。最近は敷金ゼロをうたい文句にしている所もありますが、家賃の２ヶ月分位を支払うことが多いようです。 　まず、敷金の意義ですが、敷金とは、賃借人の家賃などの、賃借人の債務を担保するために、賃貸人に対して支払います（但し、賃借人の債務は、賃貸借契約にかかわる債務に限られています）。 　賃料が支払われなかった時、賃貸人は敷金を賃料にあてることができます。 　しかし、賃借人のほうから未払賃料を敷金から充当することを請求することはできません。賃借人が家賃を払わず、 「今月分は敷金から差し引いてくれ」 ということはできないということです。 （平６−１０−１） 　賃貸借契約が終了し、未払賃料の充当などがなされ、残金があるときは、一番最後に敷金は賃借人のところに返ってきます（つまり、賃借人に支払われるということです）。 　そして、この敷金はいつ支払われるのか、換言すれば敷金返還請求権として発生するのはいつか、という問題があります。賃貸借契約中は、権利として発生しておりませんので、 「返せ！」 とは言えません。 　では、返還を請求できるのはいつか、権利として発生するのはいつなのでしょうか。 　賃貸借契約が終了しますと、賃借人Ｂは建物を明渡して、引越しをすることになると思います。結論を言いますと、この明渡したときに敷金返還請求権は発生します。つまり、明渡しが先履行です。明渡さないと敷金の返還請求を賃借人Ｂとしてはできないことになります。賃借人Ｂとしては、 「明渡すから敷金を返せ！」 という同時履行の抗弁を主張することはできないことになります。 　これはなぜでしょうか。 　理由は、賃貸人Ａの保護にあります。契約が終了したとしても、すぐに明渡しがなされるとは限りません。居座る人も出てくるかもしれません。壊したなどという事態も生じるかもしれません。そのような損害も敷金で担保させてあげなければ、賃貸人に酷です。そこで、まず明渡しを先履行としたのです。 　このことは、平１０−３−４、平１５−１１−１と出題されています。平１０−３−４は多少ややこしいですが、上記の理解がなされていれば、解けると思います。 ●３、転貸借● ■事例２■ 　Ａが建物を所有しており、それをＢが賃借していました。そして、ＢがさらにそれをＣに転貸していました。 ■　　　■ 　このとき、Ｂは賃借人ですが、転貸人と言うこともあります。Ｃのことは、転借人と言います。 　Ｂは、Ａの承諾がなければ、Ｃに転貸できません（６１２条）。Ａの承諾なく、ＢがＣに転貸したときは、Ａは契約を解除できるのが原則です。 　これは、賃貸借は、そもそも賃貸人Ａと賃借人Ｂとの、人と人との信頼関係に基づく契約だからです。勝手に他人に転貸してはいけないわけです。 　しかし、信頼関係を裏切った（これを背信行為といいます）とは言えない特段の事情があるときには、賃貸人は解除できません。この場合には、たとえ転貸したとしても、まだ信頼関係は続いていると考えられるわけです。 　尚、適法に転貸借がなされたときには、ＡはＢに対して賃借料を請求できますし、ＢはＣに対して転借料を請求できます。 　そして、ＢがＣから転借料を受け取っておきながら、ＢがＡに対して賃借料を支払わないというような事態が生じますと、Ａに酷です。そこで、ＡはＣに対して直接賃料を請求することができます。この場合、Ａが請求できるのは、Ｂに対する請求の範囲です。つまり、ＡＢ間の賃借料が５万円、ＢＣ間の転借料が７万円だとすると、ＡがＣに対して請求できるのは、５万円です。 （平１０−６−２） 　ＢＣ間の転貸借契約というのは、ＡＢ間の賃貸借契約があってこそです。つまり、ＡＢ間の契約があればこそ、Ｂは転貸人としてＣに対して建物を貸すことができるわけです。 　では、ＡＢ間の契約が終了するような場合、Ｃはどうなってしまうのでしょうか。 　この点については、借地借家法の規定の理解も必要です。次回にまとめて解説したいと思います。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]