☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　 「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　 　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　 　　平成１６年７月２日　　第１５号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　実は私近々引っ越すんです。それでいろいろと物件を見ているんですが、貧乏な私にはいろいろツライです。暑い中、探しているのでけっこう焼けちゃいました。 　今回は賃貸借の最終回です。きちんと勉強しましょう。 　なお、本文中、平１６−１−１とあるのは、平成１６年第一問肢１の省略です。 ★目次★ 　賃貸借（その３） １、定期借家契約など（書面の必要な場合） ２、借地 （１）総論 （２）建物買取請求権 ●●賃貸借契約（その３）●● ●１、定期借家契約など（書面の必要な場合）● 　民法上の賃貸借契約は、口約束で成立します。わざわざ文書を作成する必要はありません。 　しかし、借地借家法には、公正証書など書面によってしなければならない場合が規定されています。そのことについても出題されています。 　定期建物賃貸借契約（借地借家法３８条） 　取壊し予定建物賃貸借契約（借地借家法３９条） 　この２つの契約は公正証書による必要はありませんが、書面によらなければならないとされています。過去問では、「公正証書によらなければならない」と出題されることが多いです。ひっかからないようにして下さい。 定期建物賃貸借契約につき平７−１３−２、平１５−１４−２ 取壊し予定建物賃貸借契約につき平１１−１４−３ 　いままで、取り上げてきたのは、建物の賃貸借契約でした。借地についても、書面でしなければならない契約がありますので、あわせて取り上げてみたいと思います。セットにして覚えてしまって下さい。 　定期借地権（借地借家法２２条） 　事業用借地権（借地借家法２４条） 　この２つです。なかでも、事業用借地権は公正証書によらなければなりません。これは絶対に覚えて下さい。 ●２、借地● ●（１）総論 　今まで取り上げてきた賃貸借契約は、建物の賃貸借でした。 　しかし、賃貸借の中には、当然土地の賃貸借もあります。そして、過去問を見てみますと、土地の賃貸借も出題されています。そこで、本メルマガでは、土地の賃貸借のうち、とりわけよく出題されている論点を、賃貸借契約の最後に取り上げていきたいと思います。 ■事例１■ 　Ａが土地を所有していました。Ｂはその土地の上に建物をたてる目的で、Ａから土地を賃借しました。 ■　　　■ 　事例１のＢのように、建物をたてて所有する目的で、他人の土地を賃借したり、または地上権を取得することを借地権といいます。 　そして、借地権を第三者に主張するには、当該権利（賃借権又は地上権）を登記するか、または建物を登記することが必要です（借地借家法１０条１項）。 　建物の登記をすれば、その人の所有する建物であることがわかります。この場合さらに借地権までも主張できることになるのです。 　土地を借りた人がその土地に建物をたてるわけですから、建物の登記は借地権者の名義でなされることが通常です。事例１でいうと、Ｂです。この場合、Ｃの名義で建物の登記がなされたとしても、借地権を主張できるかという問題があります。 　結論から言いますと、ダメです。現地を見れば、建物がたっているのがわかるのだからいいじゃないか、という意見もあります。でもダメです。借地権者と建物の登記名義人は同一である必要があります。 　平８−１３−１、平１１−１３−２と出題されています。覚えておいて下さい。 ●（２）建物買取請求権 　事例１において、借地契約が終了したときに、ＢはＡに対して、 「建物を買い取れ！」 と請求できます（建物買取請求権、借地借家法１３条１項）。この場合、ＡとＢとの間に建物の売買契約が成立したことになります。Ａは建物の代金を支払わなければならず、Ｂは建物を引き渡さなければなりません。つまり、両者は同時履行の関係です。 　さらに、Ｂが建物買取請求権を行使すると、土地の明け渡しと建物代金の支払いも同時履行の関係になります。つまり、Ａが 「土地を明け渡せ！」 と主張すると、Ｂは 「建物の代金の支払いと同時履行だ！」 と主張できるわけです（原則）。 　これは、建物は土地の上に建っているので、この同時履行を認めないと、建物を移動させないとならないからです。つまり、実効性がないのです。 　しかし、ＡＢ間の契約終了が、Ｂの債務不履行による解除だった場合には、Ｂは同時履行の抗弁を主張できません。Ｂが賃料を支払わなかったことによって、Ａから解除されたにもかかわらず、Ｂに同時履行の抗弁を認めるのは、公平ではないということです。 　平３−１２−３、平１４−１３−２と出題されています。 　なお、建物買取請求権を認めない賃貸借制度もありますが、とりあえずは原則をきちんと押さえてください。 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　次回は、不法行為を取り上げます。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]