☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年７月２３日　　第２１号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　前にもお話ししましたが、近々引越しします。そのドタバタで、もしかしたら次号あたりメルマガの配信が遅れるかもしれません。そうなってしまったらごめんなさい。もちろん、そうならないように努力はします。 　今日不動産登記法の最終回です。 ★目次★ 　不動産登記法（その３） １、権利登記 　（１）保存登記 　（２）相続 ●●不動産登記法（その３）●● ●１、権利登記● 　この登記は、甲区と乙区に記載される登記です。 　本メルマガでは、権利登記の中でもわりと出題されている保存登記と相続について取り上げます。 ●（１）保存登記 　保存登記については、最初に少しお話しました。権利登記の中で最初になされる登記です。表題部に記載されている所有者から所有権保存の登記がなされます。 　表題部の「所有者」がＡと記載されていたとします。このとき所有権保存の登記を申請できるのは、基本的にはＡです。 　もし、所有権保存の登記をなす前に、ＡからＢに不動産の売買がなされていたとします。このときでも、いきなりＢの名前で保存登記はできません。まず、Ａの名前で保存登記をなして、次にＢへの所有権移転登記をする必要があります。それは、登記簿には、権利の移転の経過を忠実に記載する必要があるからです。また、権利を失うＡを手続きに関与させる必要があるのです。 （平６−１６−２、平７−１６） 　但し、これにも例外があります。次で見ていきましょう。 ■相続 　表題部所有者Ａが死亡し、甲が相続したとします。このときは、いきなり「甲」の名前で所有権保存登記ができます。Ａが死亡している以上、手続きに関与させ、Ａを保護する必要がないからです。なお、この場合でも、死亡したＡの名で保存登記もできます。 ■判決・収用 　表題部所有者がＡとなっていたところ、裁判所の判決により乙に所有権があることが証明されたとします。これが判決による保存登記です。この場合、乙の名義で所有権保存登記できます。 　収用というのは、強制的に不動産を公的機関にとられてしまうというイメージです（「とられて」というと語弊がありますが、あくまでイメージです）。 　これらの場合には、公的機関が手続きに関与しているので間違いがないだろうということです。 ■区分建物 　表題部所有者がＡと記載されている区分建物があったとします。Ａから丙が売買により所有権を取得したとします。 　このときは、丙名義で保存登記ができます。但し、Ａを手続きに関与させるため「Ａから丙に所有権を譲渡した旨の証明書」など、一定の書類が必要になります。 （平１２−１４−４、平８−１６−２） ■■ちょっと解説■■ 　なぜ区分建物ではこのようなやり方が認められているのでしょうか。一戸建ての場合でも、同様の書類を必要とさせることによって、いきなり買主の名義で保存登記が出来てもいいような気がしませんか。 　区分建物の典型例は何でしょうか。そうです。マンションです。ここで一棟に１００戸あるマンションがあるとします。このようなマンションをつくれるのは不動産会社などある程度限られてきますよね。しかも、通常不動産会社などは販売するためにつくるわけですよね。つまり、所有し続けることを予定していないのが普通です。 　にもかかわらず、１００戸について全て保存登記をしなければならないとなると、手間隙お金がかかってしょうがありません。そこでいきなり買主の名義での保存登記を認めたのです。 　これに対して、一戸建ての場合には、自分が住むために建てる場合がほとんどです。つまり、表題部所有者は、保存登記をして、その後も所有し続けるのが普通です。ですからきちんと原則通り省略しないで保存登記をなす必要があるわけです。 ■■　　　　　　■■ （２）相続 　次に相続登記について解説します。 ■■事例■■ 　Ａが死亡し、その相続人はＢＣで各２分の１ずつ相続しました。 ■■　　■■ 　以上の事例を前提とします。 　この場合に行われる登記を相続による所有権移転登記と言います。今までＡが所有していた不動産が、相続を原因としてＢＣに所有権が移転したことになるからです。 　そして、事例の場合、ＢＣのみ（もらう側）で登記が出来、Ａ（あげる側）は登記に関与しません。死んでいる以上、関与できませんよね。このような登記申請の形態を単独申請と言います。 （平１４−１５−３） 　また、この場合、ＢとＣは一緒に相続の登記を申請する必要があります。つまり、例えば、Ｂは自己持分たる２分の１のみを登記することはできません。 　これは次の理由によります。ＢはＡの死亡（相続ですね）によって不動産を取得したわけです。もしＢの持分のみの登記を認めると、被相続人Ａの死亡によって相続人Ｂが不動産を取得したという事実と、Ａが依然残りの２分の１を有しているという事柄が登記簿上表されることになります。これはおかしな事です。Ａが死亡したからＢが取得したにもかかわらず、ＡとＢが共有しているかのような状態になってしまうのです。このような事態を避けるため、Ｂは自己の持分のみの相続登記はできないことになっているのです。 （平１２−１４−２）。 　単独申請で、あげる側の者がいない以上、登記済証は不要です。添付する必要はありません。 （平１０−１４−１） 　不動産登記法は、まだまだ覚えるべき箇所があります。しかし、出題数などを考えると、あまり時間もかけられないので、捨て問にするのも一つのやり方だと思います。皆さん、各自の時間や得意分野などと考えながら、勉強を進めて下さい。 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　次回から区分所有法に入ります。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]

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