☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年８月１３日　　第２３号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　すっかりご無沙汰しちゃてすみません。前にもお話ししたのですが、引越しをしました。そのドタバタやら各変更続きやらでメルマガの発行が全然できませんでした。すみません。ようやく少しづつ落ち着いてきました。これからがんばって書いていきますので、よろしくお願い致します。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　区分所有法（その２） １、共用部分 （１）総論 （２）保存・管理・変更 ●●区分所有法（その２）●● ●１、共用部分● ●（１）総論 　前回からお話ししていますように、マンションには各戸以外にもいろいろな場所があります。廊下、階段、マンションによってはエレベーターがあるところもありますね。これらの場所は、そこの住人がみんなで利用する場所です。これらを共用部分と言います。みんなでともに（「共」に）利「用」する部分という意味です。 　この共用部分は、さらに２つの種類にわかれます。法定共用部分と規約共用部分です。 　法定共用部分とは、法律上当然に共用部分とされる部分のことを言います。 　例えば、廊下やエレベーターなど、誰が見てもみんなで使う部分であるのがわかる、という部分です。 （平１１−１５−１） 　規約共用部分とは、規約により共用部分とされている部分のことを言います。 　例えば、マンションの事務所や集会所などを言います。このような部分はたいてい独立しており、それぞれ独立した所有権の対象となりえます。つまり専有部分となりえるのです。でも、事務所などはマンションの所有者が共同で使用したりするものです。そこで、規約でこれらを共用部分と定めたのです。 　両者の違いは、法律上当然に共用部分となるのか、規約により共用部分となるのかです。誰が見てもわかるかどうかです。 　この両者の違いによって、登記上も異なる扱いがなされています。 　法定共用部分は、登記簿には記載がなされません。これは、誰でも見ればわかるからです。 　他方、規約共用部分は、登記簿の表題部にその旨の記載がなされます。共用部分を見ただけではわからないので、登記簿に表す必要があるのです。 （平６−１４−１、平８−１６−３、平１３−１４−３） ●（２）保存・管理・変更 　共用部分はみんなのものです。その共用部分が壊れたりした場合はどうするのでしょうか。 　前にも民法で似たような話をしたのを、皆さん覚えているでしょうか。そうです。共有物の保存・管理・変更です（本メルマガ第３号）。ここの話は、民法の共有物の話を覚えているかどうかで、理解するための苦労の度合いが全然違います。ちょっと復習しましょう。 共有物の場合、 　保存行為は、単独で可能 　管理行為は、持分の価格の過半数 　変更行為は、全ての共有者の同意が必要 でしたね。思い出していただけたでしょうか。 　復習はここまでにして、これからが本番です。 　共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、単独で出来ます。 （平７−１４−３） 　軽微変更・管理行為は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議に基づいて出来ます。 （平１０−１３−２） 　重大変更は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議に基づいて出来ます。 （平１２−１３−３） 　このように、何をするかという行為の度合いによって、要件がかわります。大きな行為になればなるほど要件が厳しくなります。それは、それだけ他の者に対する影響が出てくるからです。保存行為の場合は、通常他の者にとっても、利益にこそなれ、不利益になることはまずありません。ですから、単独でも可能なのです。 　また、共用部分の重大変更のための集会の定数は、規約で減ずることが可能です。この場合、減することができるのは「定数」ですので間違えないで下さい。 （平２−１４−４、平７−１４−１） 　さらに、専有部分に特別の影響を与える場合には、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりません。 （平８−１４−３） 　これは、その者に対して影響があるからこそ、その者からの承諾が必要となるのです。このように、基本的には、多数決の原理をとりながら、特別の場合に承諾を必要とすることによって、調整を図っているのです。 ■最後に■ 　民法の共有物の保存・管理・変更のところの要件と、今回の共用部分の保存・管理・変更（軽微変更・重大変更）のところの要件は、似ていると思いませんか。 　第３号発刊からだいぶ時間も経ち、購読してくださる方も増えました。第４号以降から購読されている方で、第３号の購読を御希望される方は、件名に「第３号読みたい」と書いて、私までメールを下されば、折り返し、第３号をお送り致します。その際、本メルマガの感想などをお書き下さると幸いです。 ■　　　■ 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　次回はまだ区分所有法の続きです。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]