☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年８月２０日　　第２４号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　私の住んでいる所は東京ですが、毎日暑いです。大雨で大変なところもあるようですね。同じ日本でも、ホントにいろいろですね。 　でも、試験の日は同じですから、あと２ヶ月しっかり勉強しましょう。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　区分所有法（その３） １、管理組合・管理者・管理組合法人 （１）管理組合 （２）管理者 （３）管理組合法人 ２、規約 ３、集会 ●●区分所有法（その３）●● ●１、管理組合・管理者・管理組合法人● ■事例１■ 　全部で１００戸にわかれている区分建物（マンション）があります。それぞれ別の人が各戸を所有しています。 ■　　　■ ●（１）管理組合 　この場合、全部で１００人で、このマンションを所有していることになります。 　そして、マンションをみんなで管理していることになります。 　しかし、みんなで管理するということは、それなりにみんなの考えを統一しないとなりません。そうじゃないと、Ａはあっち、Ｂはこっちとなってしまいかねません。 　そこで、管理組合の結成が必要となるのです。管理組合とは、マンションの所有者全員で当然に構成される団体をいいます。マンションの建物やその敷地、集会所や自転車置場などの管理をするためのものです。 　管理組合へは強制加入となっています。そうじゃないと、実効性がないからです。 （平１１−１５−２） ●（２）管理者 　そして、管理組合は、集会の決議または規約に基づいて、管理者を選任することができます。 （平９−１３−２、平１２−１３−１） 　管理者とは、廊下などの共用部分等を保存したり、集会の決議を実行したりする者をいいます。この管理者は、マンションの所有者以外からも選任することができます。これは幅広く人材を求めたからです。外部に適任者がいる場合もありえますよね。マンション管理士に依頼するという方法もありますね。 （平１１−１５−４） ●（３）管理組合法人 　管理組合は、そのままでは管理組合として契約の当事者（売主・買主など）となれません。これは簡単に言えば、売買契約の買主にはなれないということです。 　しかし、これでは面倒な事態が生じかねません。 　そこで、法人化することを法は認めています。法人化というのは、契約の当事者となることを認めるというものです。 　契約の当事者には誰がなれるでしょうか。そうです。人間がなれますね。そして、それ以外にも法は契約の当事者になれることができるものを認めています。それが法人というものです。身近な例で言うと、会社が法人です。会社は契約の当事者となっていますよね。 　でも、何でもかんでも法人になれるわけではありません。一定の要件があります。管理組合が法人となるためには、 　１、区分所有者および議決権の各４分の３以上の集会での決議で法 　　人となることを決め、さらに名称と事務所を決めること 　２、登記すること（主たる事務所の所在地でなす） 　３、理事および監事を設置すること この３つの要件を満たす必要があります。 　管理組合法人には、理事と監事を置かなければなりません。 （監事につき平２−１４−１） 　ここで、理事とは、管理組合法人の代表者です。会社で言えば、代表取締役社長です。他方、監事とは経理を担当し、理事の職務執行を監視する人です。理事が管理組合法人を代表して、勝手なことをやらないとも限りません。そこで、監事がしっかりとその職務執行を監視する必要があるのです。 ●２、規約● 　今まで見てきたように、マンションにはたくさんの人が住んでいるのが通常です。事例１で言えば、１００人で１棟のマンションを所有していることになります。たくさんの人が集まれば、考え方の違う人もいるし、利害が対立したりします。とすれば、面倒な事態にならないためにも、あらかじめ規則を定めて置くことが必要となりますね。 　例えば、学校であれば、校則があります。スポーツにもルールがあります。それと同じ様に、各マンションごとに規約というものがあるのです。 　そしてこの規約の設定、変更または廃止は原則として区分所有者および議決権の各４分の３以上の集会の決議でなされます。 （平２−１４−２、平６−１３−３） 　これは管理組合の法人化の１の要件と同じですね。 　但し、例外として、規約の変更等により一部の区分所有者の権利に特別の影響を与えるときには、その者（影響を受ける者）の承諾が必要です。これは、基本的には４分の３以上という多数決原理をとりながら、他方で一部の者の利益を考慮して、調整を図ったのです。 （平７−１４−４） ●３、集会● 　規約の設定など、今までも「集会」という言葉が出てきました。この集会には各区分所有者には出席権があります。そしてこの集会は、区分所有者の集まりですから、マンションにかかわることについての決定権があるのです。会社で言えば株主総会であり、国で言えば国会にあたるものです。 　集会の開催を決定し、招集するのは管理者です（管理組合法人の場合は理事）。しかも毎年１回以上招集しなければなりません。 （平１３−１５−４） 　さらに、いつどこで開かれるのかがわからなければ、集会に出席のしようがありません。そこで、集会の構成員に対して集会の開催について知らしめる必要があります。そのための手続きを保障しなければならなのです。集会の開催を知らしめ、出席を促すために、規定を設けています。 　区分所有者が管理者に通知場所を届けているときにはその場所に、届けていない場合には区分所有者の専有部分の所在場所にすることになります。しかし例外的に、建物内に住所を有する区分所有者（つまりそこに住んでいる人です）、または通知を受ける場所を通知していない区分所有者には、規約に別段の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができます。 （平８−１４−１） 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　次回は区分所有法の最後です。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]