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めざせ宅建合格!過去問から学ぼう!!平成16年第25号




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     「めざせ宅建合格!過去問から学ぼう!!」

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             平成16年8月27日  第25号

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 こんにちは、ごとうです。

 最近めっきり暑さがやわらいで来ました。まだ涼しいとまでは言えませんが。このまま秋になるんですかね?そうだとすると、なんとなく夏の暑さも恋しいなんて思っちゃいます。

 なお、平16−16−1というのは、平成16年第16問肢1の略です。


★目次★
 区分所有法(その4)
1、違反者に対する措置
(1)停止請求
(2)禁止請求
(3)競売請求
2、占有者関係
3、復旧・建替え



●●区分所有法(その4)●●
●1、違反者に対する措置●
■事例1■
 全部で100戸にわかれている区分建物(マンション)がありました。それぞれ別の人が各戸を所有していました。
■   ■

 世の中には、いろいろな人がいますよね。皆さんも職場や学校などで様々な人に出会うと思います。電車の中を見渡してみるだけでも、いろいろな人を見かけます。事例1のように一棟のマンションに100戸もあれば、いろいろな人が各戸を所有していることになります。廊下を汚す人がいるかもしれません。夜中にドンチャン騒ぎをする人がいるかもしれません。このような時、何らの対処もできないとなると、マンションにおける秩序が保てません。では、どのような対応が出来るのでしょうか。

●(1)停止請求
 まず、「やめてくれ!」と請求することが考えられます。誰でもいちばん最初に考えますよね。これを「停止などの請求」といいます。
 しかし、ただ単に言っただけでは無視されるかもしれません。そこで停止などを求めて訴え提起をすることもできます。

 停止などの請求は、マンション所有者の一人ででも、数人でも全員でも、もしくは管理組合法人がすることができます。
 しかし、停止などの請求する訴訟を提起するには、マンション所有者および議決権の各過半数による集会の決議に基づくことが必要です。
(平3−14−3)


●(2)禁止請求
 停止請求をしただけでは、実効性がない場合もあります。停止請求しただけでは、依然として当該行為者はその専有部分に住んでいます。

 しかし、あまりにも当該行為者の行いがひどくてマンションとしての共同生活を営むことが困難であるような場合もあります。その場合には、当該行為を行っている区分所有者の専有部分の使用を禁止することを請求する訴えができます。
 この請求は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議に基づいて、相当の期間の使用禁止を訴えをもって請求することになります。
(平3−14−4)

 そして、この場合にはあらかじめ当該行為者に対して弁明の機会を与えなければなりません。簡単に言えば、言い訳をする機会を与える、ということです。言い訳を聞いて、禁止請求を起こすのはかわいそうだと考える、他の区分所有者がいるかも知れませんからね。


●(3)競売請求
 さらに、停止請求や禁止請求では、実効性がないことだって考えられます。この場合には、当該行為者の所有する専有部分を競売することを請求することができます。
 競売することによって、当該行為者をマンションから追い出すことができるのです。これはすごい効力ですよね。そこで、この請求は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議に基づいて、訴えをもって請求することになります。
(平3−14−1)

 この場合も、あらかじめ弁明の機会を与えなければなりません。やはり、言い訳の機会を与えるということです。


 このように、(1)から(3)のそれぞれの段階に応じて、対処できるようになっているのです。



●2、占有者関係●
■事例2■
 Aは、あるマンションの一室を所有していました。Aは当該部屋をBに賃貸していました。
■   ■

 Bのような賃借人を、区分所有法では占有者といいます。この言い方は覚えて下さい。占有者は、賃借しているわけですから、実際に当該部屋に住んでいます。しかし、所有しているのはAです。ですから、第一に所有者としての権利義務を有し負担しているのは、Aということになります。

 Bは所有者じゃないからといって、好き勝手をしていいわけではありません。それでは、マンション内における秩序が保てません。

 そこで、占有者は建物又はその敷地もしくは付属施設の使用方法につき、区分所有者が負う義務と同一の義務を負うことになります。
(平5−14−1、平10−13−3)


 また、占有者は、賃借人として実際にそこに住んでいるわけです。Aよりもマンション内における様々な問題に直面しているとも言えます。さらに事情に精通している可能性も高いです。

 そこで、占有者は集会に対する出席権及び意見陳述権が与えられています。ここでいう占有者は、適法な賃借人などの区分所有者の承諾を得て占有している者に限ります。つまり、不法占拠者はダメです。当たり前ですよね。

 しかし、占有者は、議決権は有していません。
(平5−14−2、平8−14−2)



●3、復旧・建替え●
 マンションは建物です。建物はいつかは壊れます。つまりマンションだっていつかは壊れます。一部が壊れることもあれば、全部が壊れることもありえます。また地震等によって壊れることもあれば、人為的に壊わして建替えたりすることもあります。法は、壊れた場合の復旧の要件につき、段階にわけて規定をしています。


●(1)小規模滅失
 建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合を小規模滅失と言います。この場合、各区分所有者は自己の専有部分および共用部分を復旧することができます。さらに規約で別段の定めをすることもできます。
(平12−13−2)


●(2)大規模滅失
 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合を大規模滅失と言います。この場合には、集会で区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数の決議で復旧することができます。この場合は規約で別段の定めをすることはできません。
(平7−14−2、平9−13−3)


●(3)建替え決議
 これは要するに建物を建て替えることです。何か説明になっていませんね。すみません。古くなった建物は、修理したり復旧したりするよりも、新しく建替えたほうが効率的な場合もありますよね。ただ、建替えとなると、全ての区分所有者に大きな影響を与える事ですから(当然お金もかかりますしね)、それだけ要件も厳しいです。集会において区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数の決議が必要です。そしてこの場合も、規約で別段の定めをすることはできません。
(平4−16−4、平9−13−4)



■■注意(私だけかもしれませんが)■■
 大規模滅失のときの復旧の要件と共用部分の重大変更の要件は、基本的には同じです。ただ、大規模滅失の場合は規約で別段の定めをすることができないのに対し、共用部分の重大変更については規約で区分所有者の定数を過半数まで減ずることができます。

 私は受験時代、この二つを混同してしまい、よく間違えていました。両方とも「大」という字がつくからなのでしょうか、わかりませんが(笑)。
 皆さんは、私みたいなことのないように、混同せず、きちんと区別して覚えて下さいね。
■■               ■■



 最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。
 区分所有法はここ2年間は出題されていません。しかし、だからといって今年も出ないとは限りません。やはり一通りの学習は必要だと思います。またメルマガでは特別に取り上げませんでしたが、「規約によってできるか」という出題が見受けられます。ぜひまとめておいて下さいね。
 今回で区分所有法は最後です。




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