☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年８月３０日　　第２６号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　今日から宅建業法に入ります。宅建試験の受験生の方々は、この分野が得意な方が多いと思います。実際、本試験の正答率も高いようです。ということは、この分野で差をつけられると致命傷になりかねません。しっかり学習しましょう。 　また、宅建業法は、規定をしっかりと覚えておけば解ける問題が多く、さらに過去問の焼き直しと言われる問題が多い分野です。それだけに過去問の重要性が高いです。過去問から頻出問題をさぐっていきましょう。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　宅建業法（その１） １、宅建業法とは ２、宅建業の免許 （１）主体 （２）相手方 （３）客体 （４）取引 ●●宅建業法（その１）●● ●１、宅建業法とは● 　宅建業法は、正確に言うと、宅地建物取引業法といいます。いまさら言うまでもなかったですね。すみません。この法はまさに皆さんがこれから取得しようとしている宅地建物取引主任者についての法です。もちろん、それだけではありませんが。 　この法は、名前のごとく「宅地」と「建物」の「取引業」について規定されています。 　今の日本では、不動産を買おうと思ったら、大多数の人は不動産屋から買うことになると思います。不動産屋は不動産についてのプロです。毎日のように不動産を扱っています。知識も豊富です。他方、大多数の人は不動産を買うのは一生のうち１回だと思います。多い人でも２回か３回だと思います。知識もあまりないのが通常です。とすれば、通常の取引を自由にしていたのでは、買主に圧倒的に不利です。大きく損をすることもありえます。 　そこで、宅建業法があるのです。この法律によって、取引の公正を確保し、買主等の利益を確保しているのです。この法律の目的は、ほかにもあるのですが、ここで覚えておいて欲しいのは、「取引の公正の確保」と「買主等の利益の保護」です。これは後でも出てきますので確実に押さえておいて下さい。 ●２、宅建業の免許● 　みなさんの中には、不動産をお持ちでそこに住んでいる方がいらっしゃるかも知れません。アパートやマンションを借りて住んでいる方がいらっしゃるかも知れません。いろいろだと思います。 　いずれにしても不動産を買うとき、または借りるときに不動産屋を通したことと思います。そしてその不動産屋は宅地建物取引業の免許を持っていたことと思います。このように、不動産業に携わるには、宅地建物取引業の免許が必要です。 　では、すべての場合に必要なのでしょうか。 　違いますよね。すべての不動産ではないですし、すべての取引に必要なわけでもありませんね。 　どのような場合に必要なのでしょうか。やはりそこは過去問から見ていきましょう。 ●（１）主体 　通常、個人および民間会社が取引業をなす場合、免許が必要です。民間会社とは、普通の街中にある不動産屋のことです。これが一般的な場合です。この場合については、あまり申し上げることはありません。 　問題となるのは、例外です。過去問で出てくるのは、まず信託銀行や信託会社の場合には不要です。 （平１１−３０−４） 　それから、国と地方公共団体（都道府県等）は不要です。これらの団体は、取引の公正を破ることはないと考えられるからです。そして、地方住宅供給公社は地方公共団体とみなされます。 （平１５−３０−３） ●（２）相手方 　例えば、不動産を売却する場合を取り上げますと、売却する相手方は不特定多数の人でなければなりません。つまり、ある特定の人に売却する場合は免許は不要ということになります。 　しかし、実際に過去問をみていただけるとわかると思うのですが、不特定多数か否かの判断は、はっきり言って微妙です。いろいろな事例にあたってカンを養ってください。はっきり言って、私も判断しかねる問題が出題されています。ごめんなさい。 　不特定多数とされた者 　　知人又は友人（平９−３１−２） 　　多数の公益法人（平９−３１−３） ●（３）客体 　客体はもちろん宅地と建物です。宅地とは、建物が建っている土地と、将来に建物を建てるために取引をなす土地のことです。この場合に免許が必要です。 （平５−３５−２参照） 　また、用途地域内の土地についても免許が必要です。用途地域というのは、簡単に言えば、土地の使い道がある程度決められた土地の地域のことです。例えば、工場を建てようと思っても、住宅街のど真ん中に建てられたらない、ということです。ちょっと説明には言葉が足りない気もしますが、あくまでイメージです。 （平１１−３０−１・２、平１３−３０−２） 　建物については、いまさら説明は不要だと思います。通常の建物（つまり一戸建て）だけでなく、事務所や共同住宅なども「建物」に含まれます。 （平１３−３０−１） 　それから、過去問で「リゾートクラブ会員権」が建物に含まれるという出題がなされています。リゾートクラブには建物の使用が含まれているからだと推察されます。難しいですね。 （平８−４１−４） ●（４）取引 　ここで言う「取引」は下記の場合です。 　１、自らが当事者として宅地建物の売買又は交換をなすこと 　２、宅地建物の売買、交換又は貸借の代理をなすこと 　３、宅地建物の売買、交換又は貸借の媒介をなすこと 以上の場合です。 　過去問を見てみると、１につきよく出題されている論点があります。 　まず一つ目は、代理で宅地建物を不特定多数に販売するときの本人は免許が必要である、ということです。ＡがＢに代理権を与え、ＢがＡの所有する宅地を販売するという形式がこれにあたります。この場合、Ｂがなした売買契約はＡに帰属するので、当事者になるということです。 （平５−３５−１、平８−４１−１、平１３−３０−４、 　平１５−３０−１） 　次に二つ目は、自らが賃貸借契約の当事者になるときは、免許は不要ということです。この場合、転貸も含まれます。これはかなり頻繁に出題されていますので、絶対に覚えてください。 （平５−３５−２、平８−４１−２、平９−３１−４、 平１１−３０−１、 　平１３−３０−３、平１４−３０−４） 　今日から宅建業法に入りましたが、いかがだったでしょうか。もう試験も近くなってきましたので、しっかり学習を進めていって下さい。 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]