☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年９月１０日　　第２８号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　私が利用している駅前が、再開発のため、現在工事をしています。そのため、歩行者は迂回して駅まで行かなければなりません（「迂回」というほどではないのですが）。しかも、歩行者通路がしっかりできていないので、今日なんかあやうく車にぶつかるところでしたよ。なんとかしてほしい〜、と思う今日この頃です。 　関係ない話ですみません。今日も宅建業法を取り上げます。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　宅建業法（その３） １、保証金について （１）はじめに （２）営業保証金 （３）弁済業務保証金 ２、媒介・代理契約 （１）はじめに （２）専任媒介契約 （３）専属専任媒介契約 ●●宅建業法（その３）●● ●１、保証金について● ●（１）はじめに 　一般に契約を締結し、相手方に損害を与えた場合、相手方の損害を賠償しなければなりません。民法上の言葉で言えば、債務不履行に基づく損害賠償です。 　その損害賠償額を相手方に支払えるのであれば、問題はありません。 　しかし、通常相手方にその支払い能力があるかどうかということは、わからないものです。また、不動産の取引においては、その発生する損害額というものが大きくなりかねません。 　そこで、あらかじめある程度まとまった一定の金額を損害賠償のために用意しておく、それが保証金の制度です。 　この保証金には営業保証金と弁済業務保証金の二種類があります。順番に見ていきましょう。 ●（２）営業保証金 ★意義 　主たる事務所について１０００万円、その他の事務所については一つの事務所につき５００万円を供託する必要があります。 ★供託所の場所 　宅建業者が供託するのは、主たる事務所の最寄の供託所です。供託所は日本全国にあり、それぞれに管轄があるのですが、ここで覚えておいていただきたいのは、「主たる事務所の最寄の供託所」ということです。 （平８−４７−３、平１０−３７−１、平１５−３４−２） ★有価証券 　営業保証金は有価証券でも供託することができます。有価証券とは、株式や国債などです。ほかにも手形なども有価証券に入ります。 （平１３−３３−１、平１４−４４−１） 　ただ、ここで気をつけないといけないことがあります。有価証券の場合には、その価値が上下します。皆さんもテレビや新聞などで「株価があがった」「株価が下がった」ということを見聞きしたことがあると思います。また、極端なことを言えば、株式の場合、会社が破産してしまうと価値がゼロになってしまいます（その理由については難しいので割愛しますが）。 　そこで、有価証券で供託する場合には、有価証券の種類によって、差を設けています。 　国債証券の場合には、額面金額全額 　地方債・政府保証債証券の場合には、１００分の９０ 　その他の債券１００分の８０ （平８−４７−２、平１１−３８−１） どうしてこのような差が出てくるかについては、皆さん考えてみて下さい。ヒントは上に書いてありますので。 ★供託金不足の時は２週間以内に供託 　宅建業者との間の宅建業に関する取引によって、損害が発生すると、営業保証金から支払ってもらうことができます。このことを「還付」と言います。 　還付手続きがなされると、宅建業者がそれまで供託していた営業保証金が減少することになります。そのまま当該宅建業者が営業活動を続けることになると、もしまた取引相手が損害を被ったときに十分に損害を填補されない可能性が出てきます。つまり、還付金が不足するおそれがありますよね。 　そこで、還付手続きによって本来供託すべき営業保証金に不足が生じたときは、国土交通大臣または都道府県知事（つまり免許権者）から不足の金額を供託すべきという通知を受けた日から２週間以内に供託しなければなりません。言うまでもなく、買主等の取引相手の保護ですね。 （平７−３６−３、平８−４７−４、平１１−３８−２） ●（３）弁済業務保証金 ★意義 　宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者（加入者を社員といいます）が、加入しようとする日までに、主たる事務所につき６０万円、その他の事務所１ヶ所につき３０万円の合計額を保証協会に納付する必要があります（分担金の納付）。 （平９−３５−１） 　そして、保証協会が供託所に供託する必要があります。社員（つまり宅建業者ですね）が供託するのではなく、保証協会が供託します。この保証協会が供託する金銭のことを弁済業務保証金と言います。 ★分担金の納入 　上記の納付する金額のことを弁済業務保証金分担金と言います。この場合は、営業保証金と異なり、金銭でなす必要があります。有価証券は認められていません。 （平８−４４−１） 　なお、先ほども申しましたが、加入しようとする者は、加入しようとする日までに分担金を納付しなければなりません。 （平７−４９−１、平１１−４４−１、平１３−４０−２） ★２週間以内 　営業保証金の場合と同様に、弁済業務保証金の場合も還付手続きが生じることがあります。当然ですよね。この場合、当該社員は当該還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。 （平１１−４４−３、平１４−３３−４） 　保証協会から当該社員に対して通知が来ます。この通知を受けた日から２週間以内に納付しなければなりません。 （平８−４４−３、平１２−４５−２、平１３−４０−１） ●２、媒介・代理契約● ●（１）はじめに 　例えば、土地の所有者Ａが土地を売りたいと思った場合、宅建業者がＡから依頼され買主Ｂを探してきて、ＡＢ間で売買契約が成立する。このようなことはよくあることだと思います。 　このとき、宅建業者が「買主を探してくる」ということには、「媒介」と「代理」とがあります。 　この両者の違いは、代理の場合には宅建業者に契約締結権がありますが、媒介の場合にはありません。ここが違います。 　さらにそれぞれが、３つに分かれます。代理については。媒介の規定を準用していますので、以下では媒介を取り上げます。 　過去問ではあまり出題されていませんが、まず一般媒介契約というものがあります。これはある宅建業者に依頼するときに、他の宅建業者にも依頼することを許すことを条件にしているものです。つまり、複数の業者に依頼するというものです。多くの業者に依頼するほうが早く契約が成立する可能性があったりしますものね。 ●（２）専任媒介契約 　専任媒介契約とは、ある宅建業者に依頼した場合には、他の宅建業者に当該物件の媒介及び代理をしてはならない、という契約です。 　そして、この専任媒介契約は有効期間があり、３ヶ月以内と決まっています。もし、これより長い期間（例えば６ヶ月）を定めたとしても、３ヶ月に短縮されてしまいます。この「３ヶ月」というのはよく出題されていますので、確実に覚えてくださいね。 （平８−４８−１、平９−３６−３、平１２−３７−２、 　平１４−３４−３、平１５−４３−４） 　さらに、専任媒介契約を締結した宅建業者は、締結日から宅建業者の休業日を除いて７日以内に、相手方検索のために、指定流通機構に登録しなければなりません。この７日というのもよく出題されていますので、きちんと押さえておいて下さい。 （平１０−４５−２、平１３−３８−２、平１５−４３−３） 　また、宅建業者は、２週間に１回以上、依頼人に対して取引の状況を報告しなければなりません。依頼人だってどんな具合なのか当然知りたいですものね。この「２週間に１回以上」というのも覚えて下さいね。 （平１２−３７−４、平１４−３４−４） ●（３）専属専任媒介契約 　専属専任介契約は、専任媒介契約と同様に、ある宅建業者に依頼した場合には、他の宅建業者に依頼できないが、さらに自分で相手方をさがすこともできません。 　専任媒介契約は他の業者に依頼することはできませんが、自分でさがすことはできます。よってここが異なります。 　そして、指定流通機構への登録は、締結日から休業日を除いて５日以内となっています。 （平１１−３９−２、平１３−３８−２） 　さらに、依頼者に対する報告も、１週間に１回以上となっています。 （平１０−４５−４、平１２−３７−４） ■■まとめ■■ 　専任媒介契約と専属専任媒介契約には、同じところと違うところがありますよね。例えば、ともに指定流通機構への登録はしなければなりませんが、その期間が一方は「７日」、他方は「５日」となっています。この「違うところ」は出題者にしてみれば、割と問題を作りやすいところです。また、受験生にしてみれば、混同しやすいところです。間違えずに、しっかりと押さえて下さい。 ■■　　　■■ 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　宅建業法は、まだまだ続きます。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]