☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年９月１７日　　第２９号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　ご存知のことと思いますが、山形県で受験される方、試験会場が変わったそうです。１４日付で通知が発送されたらしいのですが、届いているでしょうか。当日、試験会場を間違えることのないように十分に気をつけて下さい。自分で思い込んでしまうこともあります。きちんと確認を怠らずにして下さいね。 　それでは、本日の内容に入っていきたいと思います。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　宅建業法（その４） １、広告等の規制について （１）はじめに （２）取引態様の別の記載 （３）広告について ２、重要事項の説明（３５条書面） ３、３７条書面 ●●宅建業法（その４）●● ●１、広告等の規制について● ●（１）はじめに 　不動産に限りませんが、何かを売ろうと思えば、そのことにつき広告をする必要がありますよね。 　ただ、広告には何を書いてもいいというわけではありません。もちろんウソを書いてはいけませんし、必要な事を書かないというものどうかと思います。一般の買主を惑わすような記載は許されないのはいうまでもありません。いわば買主の保護ですね。 　そのため、法は様々な定めをしています。以下で主なものを見ていきましょう。 ●（２）取引態様の別の記載 　宅建業者は、広告をする際には取引態様の別を明示しなければなりません。つまり、売買なのか賃貸なのか、宅建業者が売主なのか代理なのかなどです。これらを明示しなければならないのです。 　これはもちろん、どの取引態様なのかによって、その後の権利関係が変わってくるので、一般の買主（借主）を保護しているわけです。 （平６−４０−２、平１０−４２−２、平１４−３２−１） ●（３）広告について 　一般に、建物は作り始めてから完成するまで、それなりの時間がかかるものです。一戸建ての家で数ヶ月、大きなマンションですと一年ぐらいかかったりします。この間、一切広告できないのでしょうか。また、まだ何もない状態（作り始めていないばかりでなく、計画さえもない）でも広告してよいのでしょうか。 　一切できないとなると不動産屋にとって酷です。実際不動産の買い物となると大きな買い物です。買う側だって慎重になります。すぐに買い手が見つかるわけではありません。となると、不動産屋としても、なるべく早く広告をして買い手を見つけたいと思うはずです。 　他方、何もない状態で広告を認めると、買主に酷です。当該建物が当初の予定とは違った建物が出来上がってしまうかもしれません。また、整地がきちんとなされ、宅地となるのかわからない場合もあるかもしれません。 　そこで、いまだ工事が完成せず、未完成な物件については、工事に必要な許可・確認などを受けている場合には、広告をしてよいことにして、両者のバランスをとっています。これはかなり出題されていますので、確実に押さえて下さい。 （平４−３７−２、平６−４０−１、平１１−４０−１、 　平１２−３８−１、平１４−３２−３） 　さらに、実際には存在しない物件や、実際よりも著しく優良と誤認させるような表示をして広告をしてはなりません。これをおとり広告の禁止と言います。でも、こんなこと当たり前ですよね。こんなことを認めていたのでは、取引の公正など確保できませんものね。 （平６−４０−３、平１０−４２−１、平１４−３２−４） ■■ちょっと脱線（その1）■■ 　もともとは契約自由の原則がありますから（民法の大原則です）、どのような場面でも契約締結に向けた行為をすることも自由なはずです（大原則）。 　しかし、不動産取引においては、不動産屋と一般の人との間に、知識をはじめとしてあらゆる面で大きな差があります。この差を無視して、両者を同等に扱うことは、一般の人にとって著しく不利です。 　しかも、全く何もない状態で広告（「広告する」ということは、つまり契約の誘引をするということです）をすることを認め、その後建物を建てられないことが発覚したような場合、一般の人（つまり買主等）が被る損害が非常に大きいです。 　そこで法は、契約自由の原則を修正し、工事に必要な許可・確認を受けていなければ、広告できないこととして、さらにおとり広告を禁止して一般の人を保護しているわけです。 （宅建業法の目的である、買主保護の要請です） ■■　　　　　　　　　　　■■ ●２、重要事項の説明（３５条書面）● 　広告が功を奏して、購入希望者が現れました。当該希望者に、契約締結前にその物件がどのような物件かを説明する必要があります。これを重要事項の説明といいます。 （平９−３８−４、平１１−３４−２・４） 　説明義務は宅建業者が負っていますが、実際の説明は取引主任者がなす必要があります。 　重要事項の説明は、買主（賃貸借のときは借主）にのみすればよいです。売主にする必要はありません。これは、その物件の購入希望者に対して、その物件がどのような物件なのかを説明する必要があるからです。 （平４−４２−２） 　何が説明事項か、というのは大きな問題です（よく出題されています）。過去問を見ると、売買契約の場合と賃貸借契約の場合にわけて出題されています。覚える際に、自分が買主（借主）だったら、説明が必要かどうかを考えながら、勉強を進めていくと覚えやすいのではないかと思います。 　説明事項については、本メルマガでは、賃貸借の場合の金銭の清算と抵当権につき取り上げてみたいと思います。 　賃貸借契約においては、敷金その他契約終了時において清算することとされている金銭の清算に関する事項が、説明事項とされています。民法の賃貸借のところでも敷金を取り上げましたね。賃貸借契約においては敷金が戻ってくるのか、明け渡すときに清算事項はあるのか、というのは大きな問題です。ですから、説明事項とされています。 （平８−３５−３、平９−３８−３、平１１−４１−４、平１３−３６−２） 　また、登記された抵当権の存在も説明事項とされています。個人的には、売買の場合に説明事項とされるのはわかるのですが、賃貸借の場合はどうかなとも思うのですが・・・。しかし、賃貸借においても説明事項とされていますので、覚えて下さい。 （平９−３８−２、平１３−３６−１、平１５−３７−４） ●３、３７条書面● 　これは、契約が成立した後、交付する書面です。後々のトラブルを避けるために交付するのです。後々のトラブルを避けるためには、両当事者がその書面を所持していたほうがいいですよね。よって、この書面は両当事者に交付されます。 （平１５−３７−２） 　この３７条書面は、記名押印は取引主任者がしなければなりません。しかし、そもそも説明の必要はありません。 （平４−４２−３、平１０−４３−１・４、平１４−３８−１・４） ■■ちょっと脱線（その２）■■ 　専任媒介契約と専属専任媒介契約のところでも少しお話ししましたが、似たような概念のところでは、同じ部分と違う部分とが出てきます。そのとき、違う部分というのは、出題者側からすれば、問題を作りやすいところです。３５条書面と３７条書面にも同じことが言えます。皆さん、ぜひ考えてみて、まとめてみて下さい。 ■■　　　　　　　　　　　■■ ■■覚えましょう！■■ 　取引主任者の職務は３つあります。必ず覚えましょう！ 　１、重要事項の説明 　２、重要事項説明書面（３５条書面）への記名押印 　３、３７条書面への記名押印 ■■　　　　　　　■■ 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　次回もまだまだ宅建業法です。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]