☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年９月２４日　　第３０号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　休みの日って過ぎるのがあっという間ですよね。昨日は休みでしたが、気がついたら夜でした。仕事していると時間がなかなか過ぎないんですけどね。子供の時も、夏休みって、あっという間でした。いくつになっても変わらないんですね。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　宅建業法（その５） １、自ら売主制限 （１）はじめに （２）具体的内容 ２、クーリング・オフ （１）意義 （２）できる場合・できない場合 ３、手付 （１）手付全般 （２）保全措置の必要性 ●●宅建業法（その５）●● ●１、自ら売主制限● ●（１）はじめに 　宅建業法の最初にお話しいたしましたが（本メルマガ第２６号）、不動産の取引においては、不動産屋とそれ以外の人とは知識や精通度に差があります。よって、そのまま両者を対等にしてしまうと、通常は「それ以外の人」が圧倒的に不利となってしまいます。そうなると、最初にもお話した「取引の公正な確保」が図れません。 　そこで、法は一定の場合に宅建業者に規制を課することによって（自らが売主の場合の制限）、「取引の公正を確保」しようとしています。 　しかし、いかなる場合においても、この規制が課させるわけではありません。この自ら売主の場合の制限は、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合です。つまり、売主が宅建業者でも、買主も宅建業者の場合には適用されません。わりと出題されていますので、きちんと覚えて下さいね。 （平４−４５−４、平１４−４５−３） ●（２）具体的内容 　この自らが売主の場合の制限は、全部で８つあります。 　１、クーリング・オフ 　２、自己所有ではない物件の契約締結について 　３、手付金などの保全措置 　４、手付金額などの制限 　５、損害賠償額の予定の制限 　６、瑕疵担保責任 　７、割賦販売契約の解除などの制限 　８、所有権留保などの禁止について 　以上、８つです。これは覚えて下さいね。はっきり言って、頻出事項です。本メルマガでは、この中でもとりわけよく出題されている事項について取り上げます。 ●２、クーリング・オフ● ●（１）意義 　クーリング・オフという言葉は皆さんも聞いたことがあると思います。簡単に言えば、契約を締結していながら解除することです。 　一般には、いったん契約を締結した場合には、そう簡単には解除できません。これは当たり前ですよね。簡単に解除できたのでは相手方はたまったものではありません。 　しかし、一方で、安易に契約を締結してしまったような買主を、保護すべき要請もまた強いです。とりわけ、不動産屋はプロなのに対して、一般の買主はいわば素人です。この両者を同列に扱っては買主に酷です。不動産の売買のような場合、その金額も大きいので、買主を保護すべき要請もまた大きくなります。 　そこで、法は一定の場合に、買主に解除権を認めて保護しているのです。これがクーリング・オフの制度です。 ●（２）できる場合・できない場合 　前述しましたように、常にクーリング・オフできるわけではありません。ではクーリング・オフできるのはどのような場合でしょうか。 　まず、書面でクーリング・オフできると告げられてから８日間経過したとき、はできなくなります。いつまででもクーリング・オフできるとすると、今度は売主に酷です。ここはやはり期間制限があります。換言すれば、クーリング・オフするには、８日間経過前にする必要があります。 （平１２−４１−１、平１３−４４−１、平１５−３９−２） 　次に、どこで申し込みをしたか、契約を締結したかによってもできない場合があります。 　申込を事務所等でした場合には、クーリング・オフできません。この場合、実際の契約の締結をどこでしたかは問題ではありません。もちろん、申込と契約締結が同じ場所でなされた場合には、事務所等でなされた場合にはクーリング・オフできません。事務所等で申込をした場合には、買主の「買う意思」は間違いのないものと言ってよいからです。ですから、換言すれば、申込を事務所等以外の場所で行った場合にはクーリング・オフできることになります。 （平１４−３６−４、平１４−４５−１） 　最後に、物件の引渡しを受けて、かつ代金全額をすでに支払ってしまったときも、クーリング・オフできません。 　これは引渡しを受けて、代金全額を支払ったのであれば、やはり買主の意思は間違いないものと言えるからです。この場合、「かつ」でつながっていることに注意して下さい。 （平８−４９−１、平１５−３９−４） 　「代金全額」ですから、「代金一部」の支払いにすぎない場合には、クーリング・オフできます。 （平１３−４４−４） ●３、手付● ●（１）手付全般 　手付は民法のところでも取り上げましたね。必ず思い出しておいて下さいね。 　そして、民法の手付とは異なり、宅建業法の手付は当事者がどのような特約をしようとも、解約手付の性質を有します。 　また、買主に不利な特約は無効となります。 （平４−４４−２、平１３−４１−３） 　しかし、買主に有利な特約は有効です。 （平４−４４−３、平５−４３−１、平８−４９−４、 　平１１−３３−１、平１５−４１−１） ●（２）保全措置の必要性 　手付について忘れてはならないのは、保全措置です。 　手付は、売買契約締結前に買主が支払うのが通常です。普通は、手付を支払った後、本来の代金を支払って、目的物の引渡しを受けます。 　しかし、手付を支払った後、目的物の引渡しを受ける前に不動産屋が倒産してしまった場合はどうなるのでしょうか。 　この場合、代金は支払わないものの、目的物はもらえない、このような事態になるかもしれません。この部分は、まだ我慢ができるかもしれません。しかし、さらに手付金もかえってこないかもしれません。これでは、手付金の支払い損です。買主がかわいそうです。 　そこで、買主がこのような目に遭わないようにととられた制度が保全措置です。買主がこのような目に遭わないようにとられた制度ですから、手付金の受領前に保全措置を講じる必要があります。 （平９−４４−２、平１３−４１−１） 　なお、ここでは、支払う金額はいわゆる「手付金」という名前のものに限らず、目的物の引渡前に支払うお金を含んでいます。ですから実際には「手付金等」という言葉がかもしれません。過去問では「中間金」という言葉で出題されたりしています。 　これにも、例外があります。金額が売買代金に比して小さい場合などには手付金を受領できます。 　まず、買主に所有権登記が移転している場合には、受領できます。この場合には売主としてはある程度なすべきことをなしているので、買主の保護をこれ以上図る必要がないからです。つまり、登記が移転している以上、買主は所有権を第三者に対抗できますものね。 　次に、工事完了前の場合、受領する金額が代金の１００分の５以下でありかつ１０００万円以下の場合には受領できます。この場合、金額が小さいと判断されているからです。なお、ここで気をつけないといけないのは「かつ」でつながっているということです。つまり、両方の要件をみたさないと受領できません。 （平２−４２−１、平４−４１−３、平９−３９−１、平１４−４０−３） 　また、工事完了後の場合は、受領する金額が代金の１０分の１以下かつ１０００万円以下であれば受領できます。この場合も「かつ」でつながっている点に注意して下さい。 （平２−４２−４、平９−４４−１） 　実際の保全措置として、銀行など金融機関による保証、保険事業者による保証保険があります。さらに、工事完了後については、指定保管機関による保管があります。ただし、この指定保管機関による保管は工事完了後ということに気をつけないといけません。実際過去問にも出題されています。 　同じような場面（保全措置）でありながら、違うところ（工事完了前か後か）ですので、気をつけて下さい。 （平２−４２−２） 　自ら売主の制限は次回もまだ取り上げます。 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]