☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　　　　　「めざせ宅建合格！過去問から学ぼう！！」 　　　　　　　　本メルマガの目的はただ一つ、宅建試験の合格です 　　　　　　　　　　　　　平成１６年９月２７日　　第３１号 ☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 　こんにちは、ごとうです。 　早いもので９月も終わりです。暑かった夏も終わり、東京は最近ようやく涼しい日も出てきました。いよいよ勉学の秋ですね。あと少しです。がんばって下さい。 　なお、平１６−１６−１というのは、平成１６年第１６問肢１の略です。 ★目次★ 　宅建業法（その６） １、瑕疵担保責任 ２、報酬 ●●宅建業法（その６）●● ●１、瑕疵担保責任（自ら売主の制限の続き）● 　皆さんは民法上の瑕疵担保責任を覚えていますでしょうか。本メルマガでも第１０号で取り上げました。ここの宅建業法の瑕疵担保責任を理解するには、民法の瑕疵担保責任をきちんと覚えていなければなりません。皆さん、各自のテキスト等を見直しておいて下さいね。 　宅建業法上、民法の瑕疵担保責任の規定よりも、買主に不利な特約は無効となります。 （平７−４５−１、平９−４１−２、平１０−３６−４、 　平１２−４０−１、平１４−４１−１） 　過去問を見ると、売主買主間の特約が、民法の規定よりも買主に不利か否か、を問う形式の出題がなされています。つまり、民法の規定をきちんと理解していないと正解を導きだせません。そのため、きちんと復習して、正確に民法の瑕疵担保責任を理解しておいて下さい。 　ただ、これには例外があります。売主が瑕疵担保責任を負うことを、引渡しの日から２年以上とすることは有効です。民法上は、買主が知った時から１年でしたよね。これはいつまでも売主に責任を負わせるのは酷なので、買主保護との調和を図ったのです。 （平９−４１−１） ●２、報酬● 　商売の基本は、安く仕入れて高く売る。これだと思います。そうすればその差額が自分の儲けとなります。不動産屋が売る場合も、基本はこのことが当てはまります。 　しかし、不動産取引はこれだけではありません。今までも取り上げてきた、代理媒介があります。この場合は、いわゆる仲介手数料をとることになります。この手数料を自由に決めてよいことにすると、「公正な取引の確保」が守れません。また「買主（借主）の保護」も図れない可能性もあります。そこで法は、報酬の限度額を定めて、適正な取引を確保し、買主を保護しているのです。 　ここで本メルマガでは、過去問からよく出題されている点を指摘しておきたいと思います。 　居住用建物の賃貸借の媒介の場合の報酬についてと居住用以外の建物の賃貸借の媒介の場合の報酬についてよく出題されています。 （居住用建物の賃貸借の媒介の場合の報酬 　平４−５０−４、平５−５０−４、平６−４８−１、 　平１５−４４−１） （居住用以外の建物の賃貸借の媒介の場合報酬 　平４−５０−３、平５−５０−２、平１５−４４−２） 　なお、宅建業者が受領することのできる報酬算定の基礎となる金額は、消費税を含まない価格です。問題文に書いてある金額が、消費税を含んでいるのかどうかをよく問題文から読み取って間違えないようにして下さい。 （平５−５０−１、平６−４８−３、平１０−４０） 　最後までお読みくださいまして、ありがとうございました。 　今回で宅建業法は終わりです。 　無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る]