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法定地上権・総論

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ここでは、宅建の本試験でよく出題されている、法定地上権について取り上げます。

まず、下記の事例を読んで、具体的な場面を頭の中にイメージしてみて下さい。図を描いてみてもよいでしょう。

■事例1■
Aが、ある土地を所有し、その土地の上に建物を所有して、そこに住んでいました。Aは、B銀行からお金を借りるにあたって、その土地に抵当権を設定しました。Aは順調にB銀行にお金を返済していましたが、ある時資金繰りに滞り、返済できなくなりました。
そこで、B銀行としては、担保にとっていたAの土地を競売して、その代金をAからの返済金にあてました。このとき、競落人はCでした。
■   ■


■注意!■
競売とは、簡単に言えば売却することです。
競落人とは、簡単に言えば競売によって不動産を取得した人です。
ですから、上記の事例に当てはめますと、Cは売買によって(競売によって)買い受けた(競落人となった)ということです。
■   ■


このような競売がなされると、土地の所有者はC、建物の所有者はAとなります。この場合、Aの建物は、他人のCの土地の上にのっかっているわけです。

ここで誤解しないで下さいね。競売の対象はあくまで土地のみです。土地が競売されたからといって、建物まで所有権を失うことはないですからね

さて、CとAとの間では、土地を利用することの約束などは何もなされていません。そうなると、Aの建物は、Cの土地を侵害していることになってしまいます。Aには何も土地の利用権原がありませんからね。その結果、Aは建物を移動させなくてはなりません。建物を移動させるということは、これは壊すということです。建物をそっくりそのまま移動させるということは事実上不可能だからです。

しかし、すでに建っている建物を壊すということは、社会経済的に見て非常に損失が大きいです。はっきり言って、もったいないです。

そこで、考え出されたのが、法定地上権という制度なのです。

地上権というのは、簡単に言えば他人の土地を利用する権利です。通常は、土地の所有者と、土地を利用したいと思う人との間での契約によって成立します。

しかし、先ほどの例を見て下さい。

新しい土地の所有者であるCは、Aを追い出したいと思えば、当然Aと地上権を設定する契約なんて締結するはずがありません。 土地を手に入れたわけですから、その土地を自分で使いたいと思えば、契約するはずないですからね。

それでは、建物を壊さなくてはなりませんので、「特に法が定めた地上権」が成立するのです。これが法定地上権です。建物を壊すということは社会経済的に見て損失が大きいので、なるべく建物を存続させたいという要請があるわけです。




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