賃貸借契約の地位の移転と敷金 このサイトは、後藤行政書士事務所が運営しています。

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今回は、賃貸借契約において、賃貸人または賃借人の地位に移転があった場合に、敷金はどうなるのか、について取り上げてみたいと思います。 ■■事例■■ 　Ａが自己所有の建物をＢに賃貸していました（賃貸人がＡ、賃借人がＢです）。建物は引渡し済みで、Ｂは敷金をＡに支払っているとします。 ■■　　■■ ●１、賃貸人の地位が移転したとき● 　ＡＢ間の賃貸借契約が継続中に、Ａが建物を甲に売却しました。所有権の登記も移転し、賃貸人たる地位も移転しました。この場合、甲は賃貸人たる地位を取得します。つまり、ＡＢ間の賃貸借契約は、甲Ｂ間に引き継がれることになります。 　よって、賃貸借契約がそのまま引き継がれる以上、敷金も甲に引き継がれます。 　ただし、このときすでに未払い賃料があるようなときには、Ａはその分を敷金から差し引いて、残金のみが甲に引き継がれます。Ａは賃貸借契約から脱する以上、未払い賃料などはここで清算されないと、回収する機会を失うからです。 　ですから、賃貸借契約の終了時には、残額があればＢは甲から敷金を返してもらうことになります。 　しかし、このとき気をつけなくてはならないことがあります。もし、甲Ａ間の売却の前に、ＡＢ間の賃貸借が終了しているようなときには、敷金は引き継がれません。賃貸借契約が終了しているからです。Ｂは、敷金に残額があれば、Ａから返してもらうことになります。 ●２、賃借人の地位の移転と敷金● 　事例において、Ｂが乙にＡの承諾を得て賃借権を譲渡することがあります。そうすると、賃借人になるのは乙です。Ｂは賃貸借契約から離脱します。これが賃借人の地位の移転です。 　この場合、もともとＢがＡに差し入れていた敷金はどうなるのでしょうか。 　もし、このまま乙の賃借権のために、Ｂの敷金が利用されるとなるとＢに酷です。Ｂは自分のお金で他人乙のために敷金を差し入れていることになります。Ｂはそこまでする義務はありません。 　そこで、Ｂが賃貸借契約から離脱するときに、Ａとの間で敷金の清算をすることになります。このときにＢに未払い賃料があれば、敷金から充当されます。そして、残金があればＢに返却されます。 　Ａとしても、Ｂ乙間の賃借権の譲渡につき承諾を与えるときに、乙に新たに敷金を請求できるので、不利益を被ることはありません。 ●３、まとめ● 　このように、それぞれの場面で結論が異なってきます。間違いのないように整理して覚えて下さい。 　賃貸借契約継続中に賃貸人たる地位が移転 　　→敷金も引き継ぐ 　賃貸借契約終了後に所有権が移転 　　→敷金は引き継がない 　賃借人たる地位の移転 　　→敷金は引き継がない 無断転載・転送を禁じます。 [トップページへ戻る] Copyright(C)2004　後藤行政書士事務所　All Rights Reserved.