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区分所有法2

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 宅建試験に合格し、宅建主任者ともなれば、マンションを売買することも多々あることと思います。区分所有法については、過去問を見ますと、出題されたりされなかったりとまちまちですが、やはり基本的なことについては、押さえておいて損はないと思います。

■1、敷地利用権
 マンションは空中に浮くことはできません。必ず土地の上にあります。
 ということは、土地を利用する権原があるということになります。もし、ない場合には、勝手に他人の土地を利用していることになり、損害賠償させられてしまいます。この土地を利用する権原のことを敷地利用権といいます。この敷地利用権には、様々な場合があります。土地を所有している場合もありますし、他人の土地を借りている場合もあります。いずれの場合であっても、利用する権原があることになります。


■2、敷地権
 敷地利用権と似て非なる言葉に「敷地権」という言葉があります。両者は似た言葉ですが、異なる概念です。

 敷地権の説明の前に、まず前提となる所から入ります。

 皆さんは、当たり前のようにお考えかもしれませんが、日本では土地と建物は別の物とされております。「別の物」というのは、それぞれに独立した所有権が成立するということです。土地をAが所有し、建物をBが所有するという状態です。

 皆さんは、このことを当たり前だとお考えかもしれません。

 しかし、世界的にみるとこれは決して当たり前なことではありません。建物には、独立した所有権が発生しないという法律を制定している国もあります。この場合、Aが土地を所有していたところ、その土地をBに賃貸したとします。Bがその土地の上に建物を建てたとしても、建物の所有権はAにある、このような制度をとっている国もあります。

 すみません。少し話しがそれました。他の国のことはとりあえずおいておきまして、日本でも土地と建物を一体として考える、そういう制度があります。それが敷地権です。


 まず、所有権を例にして考えてみましょう。

 100戸に区分されているマンションがあるとします。この場合、100人で土地を共有していることになります(細かい事は気にせず、単純に考えて下さい)。今までの話ですと、土地と建物には別々に所有権が成立します(土地については正確には共有権)です。土地については100分の1を持っていることになります。
 そして、売却する場合には、それぞれを売却することになります。

 しかし、これでは面倒です。しかも、当該マンションが建っている土地(これを底地と実務的には言います)が一筆とは限りません。マンションによっては10筆ぐらいある所もあります。そのようなマンションで、もし一筆でも売り忘れなどあったら大変です。

 そこで、土地と建物を一体化するのです。簡単に言えば土地と建物を一つの物と考える、ということです。そうすれば、土地と建物は一体化して一つの物となるのですから、法律関係がややこしくなるのを防ぐことが出来ます。この場合、誤解を恐れずに言うと、建物が主で、土地が従です。建物を売却すると土地も付いてくる、というイメージです。

 そして、この「敷地権の表示」は、登記簿に記載されます。登記簿をとれば誰にでもわかるようになっているのです。


 今までは、所有権を例にして話を進めてきましたが、土地を利用する権利は何も所有権だけに限りません。賃借権や地上権もあります。そして、この場合でも敷地権となりえます。
 但し、気をつけて下さい。この場合には土地の所有権と一体化しているのではありません。「所有権」ではない以上、当然です。この場合には「土地の利用権」と建物が一体化しているのです。よって、土地の「所有権」は全くの第三者が有しているはずです。そして、その第三者は土地の所有権をこれまた全く無関係の人に売却することも可能です。これは土地の「所有権」は一体化していないからです。


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