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不動産登記法3

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宅建試験においては、不動産登記法はさほど出題するがあるわけではありません。でも、不動産の売買などにおいては、不動産登記法は、欠かせない法律です。ですから、宅建試験の合格をめざす以上は、やはり最低限度のことは、知っておいたほうがいいと思います。


ここでは権利部における登記を取り上げます。この登記は、甲区と乙区に記載される登記です。その中でも、わりと出題されている保存登記について取り上げます。

■保存登記
保存登記というのは、権利に関する登記の中で最初になされる登記です。表題部に記載されている所有者から、所有権保存の登記がなされます。

表題部の「所有者」がAと記載されていたとします。このとき所有権保存の登記を申請できるのは、基本的にはAです。

もし、所有権保存の登記をなす前に、AからBに不動産の売買がなされていたとします。このときでも、いきなりBの名前で保存登記はできません。
まず、Aの名前で保存登記をなして、次にBへの所有権移転登記をする必要があります。それは、登記簿には、権利の移転の経過を忠実に記載する必要があるからです。また、権利を失うAを、手続きに関与させる必要があるのです。
(平6−16−2、平7−16)

但し、これにも例外があります。次で見ていきましょう。


相続
表題部所有者Aが死亡し、甲が相続したとします。このときは、いきなり「甲」の名前で所有権保存登記ができます。Aが死亡している以上、手続きに関与させ、Aを保護する必要がないからです。なお、この場合でも、死亡したAの名で保存登記もできます。

判決・収用
表題部所有者がAとなっていたところ、裁判所の判決により乙に所有権があることが証明されたとします。これが判決による保存登記です。この場合、乙の名義で所有権保存登記できます。

収用というのは、強制的に不動産を公的機関にとられてしまうというイメージです(「とられて」というと語弊がありますが、あくまでイメージです)。

これらの場合には、公的機関が手続きに関与しているので間違いがないだろうということです。

区分建物
表題部所有者がAと記載されている区分建物があったとします。Aから丙が売買により所有権を取得したとします。
このときは、丙名義で保存登記ができます。但し、Aを手続きに関与させるため、敷地権のない区分建物の場合には「申請人(丙)が表題部所有者(A)から当該区分建物の所有権を取得したことを証する、表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人が作成した情報」など、一定の書類が必要になります。また、敷地権付き区分建物の場合には、「登記原因を証する情報及び敷地権の登記名義人の承諾を証する、当該登記名義人が作成した情報」などが必要となります。

(平12−14−4、平8−16−2)


なぜ区分建物ではこのようなやり方が認められているのでしょうか。一戸建ての場合でも、同様の書類を必要とさせることによって、いきなり買主の名義で保存登記が出来てもいいような気がしませんか。

区分建物の典型例は何でしょうか。そうです。マンションです。ここで一棟に100戸あるマンションがあるとします。このようなマンションをつくれるのは、不動産会社などある程度限られてきますよね。しかも、通常不動産会社などは販売するためにつくるわけですよね。つまり、所有し続けることを予定していないのが普通です。

にもかかわらず、100戸について全て保存登記をしなければならないとなると、手間隙お金がかかってしょうがありません。そこでいきなり買主の名義での保存登記を認めたのです。

これに対して、一戸建ての場合には、自分が住むために建てる場合がほとんどです。つまり、表題部所有者は、保存登記をして、その後も所有し続けるのが普通です。ですから、きちんと原則通り省略しないで、保存登記をなす必要があるわけです。




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