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媒介・代理契約

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●(1)はじめに
 例えば、土地の所有者Aが土地を売りたいと思った場合、宅建業者がAから依頼され買主Bを探してきて、AB間で売買契約が成立する。このようなことはよくあることだと思います。
 このとき、宅建業者が「買主を探してくる」ということには、「媒介」と「代理」とがあります。
 この両者の違いは、代理の場合には宅建業者に契約締結権がありますが、媒介の場合にはありません。ここが違います。

 さらにそれぞれが、3つに分かれます。代理については。媒介の規定を準用していますので、以下では媒介を取り上げます。

 まず一般媒介契約というものがあります。これはある宅建業者に依頼するときに、他の宅建業者にも依頼することを許すことを条件にしているものです。つまり、複数の業者に依頼するというものです。多くの業者に依頼するほうが早く契約が成立する可能性があったりしますので。


●(2)専任媒介契約
 専任媒介契約とは、ある宅建業者に依頼した場合には、他の宅建業者に当該物件の媒介及び代理をしてはならない、という契約です。

 そして、この専任媒介契約は有効期間があり、3ヶ月以内と決まっています。もし、これより長い期間(例えば6ヶ月)を定めたとしても、3ヶ月に短縮されてしまいます。この「3ヶ月」というのはよく出題されています。

 さらに、専任媒介契約を締結した宅建業者は、締結日から宅建業者の休業日を除いて7日以内に、相手方検索のために、指定流通機構に登録しなければなりません。この7日というのもよく出題されています。

 また、宅建業者は、2週間に1回以上、依頼人に対して取引の状況を報告しなければなりません。依頼人だってどんな具合なのか当然知りたいですので。


●(3)専属専任媒介契約
 専属専任介契約は、専任媒介契約と同様に、ある宅建業者に依頼した場合には、他の宅建業者に依頼できないが、さらに自分で相手方をさがすこともできません。
 専任媒介契約は他の業者に依頼することはできませんが、自分でさがすことはできます。よってここが異なります。

 そして、指定流通機構への登録は、締結日から休業日を除いて5日以内となっています。

 さらに、依頼者に対する報告も、1週間に1回以上となっています。


●(4)まとめ
 専任媒介契約と専属専任媒介契約には、同じところと違うところがあります。例えば、ともに指定流通機構への登録はしなければなりませんが、その期間が一方は「7日」、他方は「5日」となっています。「受験勉強のポイント」のところでもお話ししましたが、この「違うところ」は出題者にしてみれば、割と問題を作りやすいところです。また、受験生にしてみれば、混同しやすいところです。間違えずに、しっかりと押さえて下さい。


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