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割賦販売契約の解除の制限

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宅建業者が、割賦販売(「かっぷはんばい」と読みます)によって、自らが所有する宅地や建物を売却するとします。割賦販売というのは、簡単に言えば分割払いです。宅建業者が所有する宅地や建物を、買主が分割払いで購入した場合、買主としては毎月売買代金を支払うわけですが、この支払いが遅れてしまった場合、どうなるのでしょうか。いわゆる支払いが履行遅滞になっているわけです。これがここでの問題です。

ところで、民法上、履行遅滞に基づく解除をなす場合の要件を、覚えていますでしょうか。

履行遅滞解除をなす場合には、履行期が過ぎた後、相当期間の経過を必要とします。この相当期間の経過というのは、どのくらいだと思いますか。「相当」という言葉から、かなり長い期間を考えた人もいるかもしれません。ここで言う相当期間とは、例えば土曜日に支払いを請求された場合、「銀行に行って預金をおろしてくる。今日と明日は金融機関が休みだから、月曜日まで待ってくれ」というような状況を想定しています。ですから、土曜日、日曜日そして月曜日ですから、せいぜい長くても3日ぐらいです。

となると、民法の規定をそのまま当てはめるとすると、割賦販売で宅地や建物を買い、毎月分割払いしていたのにもかかわらず、たった一回の支払いが数日遅れただけで解除されることになってしまいかねません。これでは買主としては、たまったものではありません。契約が解除されると、買主は住居を失うこともあるわけです。冗談ではないですよね。

そこで、宅建業法では、割賦販売契約の場合、自ら売主の宅建業者の解除権を制限しました。この場合には、30日以上の相当の期間を定めて催告をすることを要するとしているのです。そして、この催告は、書面でしなければならないこととしています。



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