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宅建業の免許について

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 みなさんの中には、不動産をお持ちでそこに住んでいる方がいらっしゃるかも知れません。アパートやマンションを借りて住んでいる方がいらっしゃるかも知れません。いろいろだと思います。

 いずれにしても不動産を買うとき、または借りるときに不動産屋を通したことと思います。そしてその不動産屋は宅地建物取引業の免許を持っていたことと思います。このように、不動産業に携わるには、宅地建物取引業の免許が必要です。

 では、すべての場合に必要なのでしょうか。

 違います。すべての不動産ではないですし、すべての取引に必要なわけでもありません。

 どのような場合に必要なのでしょうか。

●(1)主体
 通常、個人および民間会社が取引業をなす場合、免許が必要です。民間会社とは、普通の街中にある不動産屋のことです。これが一般的な場合です。

 問題となるのは、例外です。まず信託銀行や信託会社の場合には不要です。

 それから、国と地方公共団体(都道府県等)は不要です。これらの団体は、取引の公正を破ることはないと考えられるからです。そして、地方住宅供給公社は地方公共団体とみなされます。


●(2)相手方
 例えば、不動産を売却する場合を取り上げますと、売却する相手方は不特定多数の人でなければなりません。つまり、ある特定の人に売却する場合は免許は不要ということになります。
 不特定多数とされた者
  知人又は友人、多数の公益法人


●(3)客体
 客体はもちろん宅地と建物です。宅地とは、建物が建っている土地と、将来に建物を建てるために取引をなす土地のことです。この場合に免許が必要です。

 また、用途地域内の土地についても免許が必要です。用途地域というのは、簡単に言えば、土地の使い道がある程度決められた土地の地域のことです。例えば、工場を建てようと思っても、住宅街のど真ん中に建てられたらない、ということです。ちょっと説明には言葉が足りない気もしますが、あくまでイメージです。

 建物については、いまさら説明は不要だと思います。通常の建物(つまり一戸建て)だけでなく、事務所や共同住宅なども「建物」に含まれます。


●(4)取引
 ここで言う「取引」は下記の場合です。
 1、自らが当事者として宅地建物の売買又は交換をなすこと
 2、宅地建物の売買、交換又は貸借の代理をなすこと
 3、宅地建物の売買、交換又は貸借の媒介をなすこと
以上の場合です。

 注意すべき点として次の二点が挙げられます。

 まず一つ目は、代理で宅地建物を不特定多数に販売するときの本人は免許が必要である、ということです。AがBに代理権を与え、BがAの所有する宅地を販売するという形式がこれにあたります。この場合、Bがなした売買契約はAに帰属するので、当事者になるということです。

 次に二つ目は、自らが賃貸借契約の当事者になるときは、免許は不要ということです。この場合、転貸も含まれます。これはかなり頻繁に出題されていますので、絶対に覚えてください。


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