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手付額とその性質の制限

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手付は、民法のところでも出てきますね。あそこの民法での話を、きちんと思い出して下さいね。そうでないと、ここでの話は理解が不十分となってしまいます。

ところで宅建業者が、自らが所有する物件を売却しようとしている場合があるとします。この場合、売主たる宅建業者は、手付を買主からもらうことがあるでしょう。

この場合、売主たる宅建業者が、不当に高い手付を取得することは、宅建業法上、禁止されています。これは、あまりにも高い手付を認めると、買主による手付解除を認めないことと同じになってしまうからです。例えば、一億円の土地があったとして、手付金を八千万などとしてしまうと、買主としては、手付放棄による契約解除をすることを躊躇すると思います。それはつまり、手付解除を認めていないことと、同じになってしまいます。これでは意味がありません。

そこで宅建業者は、代金の10分の2を超える額の手付を取得することができず、もしこれに反する特約を締結したとしても、10分の2を超える部分については無効とされます。言うまでもなく、買主の保護です。

そして買主を保護するために、買主が手付を打ったときには、その手付は解約手付の性質を有するものとされています。民法上、手付の性質としては、違約手付などもありますが、宅建業法上は当事者間で特約を結んだとしても、宅建業者が自ら売主となり、買主が手付を打った場合には、解約手付の性質を有するとされています。

なお、宅建業者が自ら売主となり、買主が手付を打った場合、解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効になります。「買主に不利」なものが無効になるだけで、買主に有利なものは有効です。買主が解約手付を打った場合、民法上は、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍返しをして、契約を解除する事が出来ます。この規定と比較して、買主に不利なものは無効で、買主に有利なものは有効なのです。ですから、きちんと民法の規定がわかってないと、ここでの話の理解も不十分となってしまうのです。

これらは、宅建業者が自ら売主となる場合の制限ですから、買主も宅建業者の場合には、適用はありません。



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