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高さ制限

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 日照権が問題になって久しいですね。人間だって生き物です。日光がないと生きていけません。

 日光というものは大切なものです。洗濯物を干すこと一つとっても、また衛生面から考えても、人間生活にとって必要なものです。

 ところが、一戸建ての家の前に、10階建ての建物が建ったとしたらどうなるでしょうか。一日中、日が当たらないということになりかねません。

 これでは困ります。やはり健康的な生活をするためには、程度問題はあるにしても、日光は必要です。それに、地震対策としても、あまり高い建物はどうかと思います。

 そこで、法律によって建物の高さを制限し、日光がすべての人にある程度は当たるようにと配慮する必要があるのです。


■絶対的高さ制限
 まず、第一種および第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、原則として10メートルまたは12メートルのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはなりません。

 これを絶対的高さ制限と言います。低層住居専用地域は、主に一戸建ての住宅地を想定している地域でしたよね。今の日本では、一戸建ては、大多数は二階建てか平屋建てです。

 ですから、あまり高い建物は建ててはいけないわけです。また、個人の一戸建て住宅には必要ないとも言えますね。


■斜線制限
 次に、高さを制限するものとして、斜線制限というものがあります。「斜線」ですから、斜めです。

 完全に四角に建物を建ててしまうと、日光も完全に遮られるおそれがありますが、斜めにすることによって、半分は日光があたる可能性があります。そこで、斜めにすることによって日光を確保しようという規制です。この説明は、あくまでイメージですからね。

 この斜線制限には、三種類あります。道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の三種類です。

 これらの制限については、どの用途地域に、どの制限が適用されるかをまず押さえるといいと思います。

 私が考えるには、まず押さえるべき点は、第一種および第二種低層住居専用地域内においては、隣地斜線制限の適用がない、ということです。これらの地域においては、先述した絶対的高さ制限があるので、隣地斜線制限をする意味がないからです。

 なお、第一種および第二種低層住居専用地域内においても、道路斜線制限と北側斜線制限の適用はあります。間違えないで下さい。


■日影規制
 それから、日影規制というものがあります。

 これ、はっきり言って、難しいです。難しいというより複雑です。何回読んでも難解です。

 簡単に言えば、建物を建てれば大なり小なり日影をつくることになります。あまり大きな建物をつくると、一日中隣の敷地に日影をつくることになります。これでは隣の家はたまったものではありません。そこで、ある一定の時間以上は隣の敷地に日影をつくらないように建物を建てなければならない、ということです。

 この日影規制は、人が住む住宅地が多いと思われる地域に適用があります。逆に言えば、住宅が少ないと思われる地域には適用がありません。具体的には、商業地域、工業地域、工業専用地域には適用がないわけです。

 そして、日影規制は、それぞれの地域によって適用される建物の種類が異なります。例えば、第一種・第二種低層住居専用地域においては、地階を除く階数が3以上または軒の高さが7メートルを超える建築物に適用があります。

 「または」でつながっていることに注意して下さい。「3以上」と「7メートルを超える」のいずれかにあたれば適用があります。


■最後に
 宅建試験の過去問を見ていると、第一種及び第二種低層住居専用地域にかかわる部分が、よく出題されているように見受けられます。ですから、受験テクニックとしては、まずはここから覚えていくのがよいのではないか、と思います。ご参考にしてみて下さい。


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